Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом грязи

Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом?

Сегодня вполне реально обменять квартиру, купленную на материнский капитал, если это связано с необходимостью улучшения условий проживания и жизнедеятельности отдельно взятой семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.

Правда, прежде чем пойти на такой ответственный шаг, следует получить консультацию грамотного юриста, работающего в сфере недвижимости, либо же как можно больше получить информации о нюансах данного процесса из открытых источников.

Недвижимость за материнский капитал: правовой статус

Согласно нормам права, содержащихся в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.

2006 №256-ФЗ программа материнского капитала начинает функционировать тогда, когда в семье рождается второй и последующий ребенок.

Одной из основных статей расходов полученных таким образом денежных средств является приобретение жилья, улучшение условий проживания и покупку жилья.

Приобретение недвижимости с помощью государственной поддержки в виде материнского капитала осуществляется с учетом некоторых особенностей:

• объект недвижимости разделяется на равные доли между всеми членами семьи, включая тех, кто не достиг возраста совершеннолетия;
• если на день, когда регистрируется право собственности на дом (квартиру), нет возможности зарегистрировать право собственности на долю в пользу несовершеннолетних (не позволяет сделать ипотека либо условия кредитования), то регистрация производится только на родителей (одного из них), которые предоставляют в качестве обязательного документа для регистрации права собственности письменное нотариально заверенное обязательство о передаче равных долей каждому из детей в срок не позднее полугода.

Исходя из указанных особенностей, несколько отличается и порядок производства обмена одного жилого объекта, приобретенного с помощью материнского капитала, на другой.

Как обменять квартиру?

В тех случаях, когда в квартире зарегистрированы вся семья, а также дети, с выделением каждому собственной доли, обмен недвижимостью осуществляется по общим правилам. Единственным отличием является необходимость получения разрешения на такую сделку от местных органов опеки и попечительства.

Так, вопросы у данного органа могут возникнуть только в случае обмена жилья большей площади на меньшую, но если родители могут аргументировать такое решение вполне логичными доводами и при этом права и законные интересы детей нарушены не будут, разрешение на обмен будет получено.

После проведения сделки органу опеки следует предоставить выписку из ЕГРН с указанием полученного взамен жилья, что будет подтверждать выполнение выставленных опекой условий.

Если дети не были зарегистрированы в квартире и не получили права собственности на долю в общем недвижимом имуществе, то обмен пройдет с некоторыми особенностями:

• проект договора мены направляется в орган опеки и попечительства и в территориальное подразделение Пенсионного фонда для получения разрешения на проведение сделки;
• указанными органами проводится проверка на предмет соответствия условий проживания несовершеннолетних при обмене недвижимостью;
• если разрешение получено, то договор подписывается двумя сторонами, после чего регистрируется в Росреестре;
• после того, как дети прописываются в квартире, а также получают долю в праве собственности, документы, подтверждающие этот факт, направляются в орган опеки и Пенсионный фонд.

ВАЖНО !!! У органа опеки не возникнет вопросов, а его представители пойдут навстречу семье, желающей обменять квартиру, в случае, когда планируется обмен на большую квартиру, на частный дом или на другое, значительным образом улучшающее положение ребенка, жилье.

Если разрешение на сделку с недвижимостью получено не было либо же в совершении обмена было отказано, а семья все равно изменила место жительства и обменяла квартиру, приобретенную с помощью материнского капитала, то сделка может быть аннулирована в судебном порядке по иску от органа опеки в связи с тем, что нарушены существенные условия проведения сделок с объектами недвижимости.

Нюансы сделки

В случае обмена жилья, приобретенного с помощью денежных средств материнского капитала, большие риски несет тот, кто соглашается на приобретение такого условно обремененного объекта недвижимости.

В данном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной тогда, когда:

• родители нарушили законные права и интересы несовершеннолетних детей, не выделив им доли в новой квартире. Дети могут подать заявление в суд в течение 3 лет после достижения совершеннолетия;
• органы опеки и попечительства выявили нарушения прав детей, после чего было подано исковое требование на аннулирование сделки и возврат детей в лучшие жилищные условия.

ВНИМАНИЕ !!! Если суд при разбирательстве установит, что доводы, изложенные в исковом требовании органами опеки либо же выросшими детьми, обоснованы, то сделка аннулируется, после чего покупатель остается в крайне неприятном положении: он обязан вернуть приобретенную по договору мены квартиру обратно.

Конечно, взамен он получает свою недвижимость, а также претендует на возврат доплаченных денежных средств, которые в действительности могут возвращаться еще долгие годы небольшими частями. Но, даже если вся сумма будет возвращена, нет гарантий того, что этих денег хватит на новую сделку, так как за прошедшие годы деньги могли существенным образом обесцениться.

Поэтому, если вы решились на обмен жилплощади и подходящий вариант, обнаруженный вами, — недвижимость, обремененная материнским капиталом, хорошо подумайте над тем, чем вы рискуете, и не заключайте сделку, пока не увидите официальное письмо от органов опеки на возможность организации сделки и соблюдение интересов несовершеннолетних граждан.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/obmen/mozhno-li-obmenyat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал

Что такое материнский капитал? Куда можно потратить положенную государством субсидию? Можно ли обменять квартиру, купленную на «материнские средства»?  Ответим на эти и другие вопросы…

Кому полагается гос.субсидия, называемая «материнский каптал»?

Законодательством предусмотрено получение «сертификата мамы» семьям, в которых родился второй (или последующий)  ребенок в период с начала января 2007 года по 31.12.2016 года (последняя дата может быть, как увеличена, так и уменьшена — законодатели решают этот вопрос).  Возраст матери при этом не играет никакой роли.

Получить положенные средства можно и за рождение родных детей, и за усыновление приемных малышей.

Право на получение субсидии за рождение ребенка предоставляется единожды (пока законодатели не решили вопрос о получении сертификата за рождение последующих детей).

Какая сумма выплаты положена по материнскому сертификату

Размер положенной выплаты ежегодно индексируется: так в 2007 году сумма была 250 000 руб. в 2014 году – 429 409 рублей. Если владелец сертификата распорядился только частью положенных средств, остаток денег будет индексироваться.

На что разрешено тратить «материнские деньги»?

• Улучшение жилищных условий.

Законодательством предусмотрено приобретение квартиры (строительство дома), частичное погашение кредитных обязательств (в том числе ипотечного), а также реконструкция существующего (этот  вариант возможен только, если  реконструкция приведет к увеличению общей площади в соответствии с  нормами). 

• Получение ребенком (детьми) образования.

Деньги можно  вложить в образование ребенка (ребенок к моменту получения образования не должен быть старше 25 лет) также средствами можно воспользоваться для оплаты  проживания в общежитии учреждения образования. 

• На формирование  накопительной части пенсии матери.

Причем при накоплении определенного процента,  владелец сертификата может написать в ПФ отказ  от этого расходования мат.капитала и направить финансы на другие нужды.

Выплаты по «сертификату мамы» не обязательно расходовать на  какую-то одну из целей. Можно тратить их  на разные потребности и по  частям.

Законом также не предусматривается  обмен мат.капитала на наличные деньги.

Когда можно начать тратить «материнские  деньги»?

Распоряжаться деньгами, согласно закону, владелец сертификата может только после того, как ребенку исполнится 3 года. 

До достижения малышом трех летнего возраста существует возможность применить субсидию на погашение кредитных (ипотечных) или заемных обязательств,  полученных на приобретение жилья или строительство дома (а также участие в долевом строительстве). А также на уплату процентов по ним.

Как правильно оформить квартиру, чтобы учесть интересы ребенка?

Жилье, которое покупается с применением денег от «сертификата мамы», обязательно должно быть оформлено с выделением долей на несовершеннолетних детей.

Если оформить недвижимость в собственность сразу нельзя (ипотека или участие в долевом строительстве не позволяет это сделать сразу), то Пенсионный Фонд дает разрешение на оформление в собственность на одного из родителей. Только обязательно с него берется заверенное у нотариуса обязательство, что потом в квартире (или доме)  будет выделена необходимая доля  на несовершеннолетних детей.

Возможен ли обмен квартиры с доплатой деньгами от материнского капитала?

Да, при обмене жилья  с меньшей площади на большую, можно использовать средства мат.капитала.

Здесь есть важный момент! Этими средствами можно воспользоваться только после достижения малышом трех лет возраста.

Самое распространенное на сегодняшний день решение:  это продажа квартиры и покупка нового жилья, уже с привлечением средств мат.капитала.

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал?

Можно ли обменять квартиру, купленную с использованием  «материнских средств», на квартиру большей площади?

Да, это возможно!

Как вариант – оформляется договор мены, в котором четко указывается, что детям будут выделены доли. Причем размер долей должен быть не меньше, чем в первоначальном жилье. Если правильно оформить все документы, то опека всегда пойдет навстречу родителям, которые хотят улучшить условия жизни для своих детей. 

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Источник: https://rgdom.ru/articles/kak-obmenyat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskii-kapital

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.

Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет. При наличии несовершеннолетних обладателей долей отчуждение жилплощади допускается только с учетом интересов детей.

За защитой детских интересов при продаже их имущества следят сотрудники службы опеки и попечительства, которые выдают разрешение на подобные сделки.

Без согласия опекунской службы продать жилье, купленное на семейный капитал с прописанными детьми нельзя.

Если семейный капитал использовался как первый взнос по ипотечному кредиту, то продажа жилья допускается в следующих случаях:

• при полном погашении кредита обладателями сертификата;
• при погашении кредита за счет дополнительных субсидий, выделяемых из местного бюджета;
• при переоформлении кредита на покупателя жилплощади.

Переоформление происходит после оценки сотрудниками банка платежеспособности приобретателя ипотечной квартиры.

Можно ли обменять?

Обмен жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможен только после полного погашения ипотечного кредита, а если жилье было приобретено без участия банка – то после достижения несовершеннолетними совладельцами 18-ти лет.

При намерении обменять жилье, в котором прописаны и имеют долю дети, не достигшие 18-ти лет, нужно получить разрешение службы опеки, предоставив сотрудникам данной службы сведения о квартирах, подлежащих обмену.

Сотрудники опекунской службы одобряют обмен в следующих случаях:

• если условия проживания детей не ухудшатся при переезде;
• если дети получат на новой жилплощади доли, эквивалентные долям в старой квартире;
• если переезд целесообразен и не повредит текущему воспитанию и образованию детей.

Целесообразность обмена оценивается с учетом расположения новой квартиры относительно городской инфраструктуры, образовательных и лечебных учреждений.

Например, обмен жилья, купленного на маткапитал, на большую по площади квартиру, но находящуюся на окраине города, не будет одобрен сотрудниками опеки. Повысить вероятность одобрения можно за счет поиска наиболее приемлемого варианта для обмена.

Условия продажи

Базовыми условиями для возможности продать жилплощадь, приобретенную с использованием маткапитала, являются:

• наличие согласия службы опеки, если среди сособственников жилья есть несовершеннолетние;
• наличия согласия несовершеннолетних сособственников, достигших 14-ти лет и получивших паспорт РФ;
• отсутствие просрочек и задолженностей по ипотечному кредиту;
• согласие всех сособственников на продажу квартиры;
• отсутствие обременений в виде залога или судебного ареста на отчуждение жилья.

Судебный арест налагается в случае, если правоохранительные органы предполагают совершение в прошлом мнимой сделки с целью обналичивания семейного капитала обладателем сертификата.

При намерении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге, сотрудники кредитной организации могут выдвинуть дополнительное условие – наличие постоянного дохода и положительной кредитной истории у покупателя, на которого будет переоформлен кредит.

Согласие сособственников, достигших 14-летнего возраста, оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

Сотрудники службы опеки для выдачи согласия на сделку требуют соблюдения следующих условий:

• соответствия новой жилплощади санитарным нормам;
• неуменьшения жилплощади, занимаемой детьми;
• отсутствия в новом жилье зарегистрированных асоциальных лиц.

К асоциальным относятся лица, имеющие непогашенную судимость за тяжкие уголовные преступления или состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Порядок продажи

Алгоритм действий по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, включает следующие шаги:

1. Выбор новой квартиры, которая будет куплена взамен проданного жилья.
2. Заключение предварительного соглашения о покупке.
3. Сбор документов и подача заявления в службу опеки.
4. Получение разрешения опеки.
5. Поиск покупателя и подписание договора продажи квартиры.
6. Приобретение нового жилья на условиях предварительного договора.

При выборе новой квартиры важно соблюдать условия, выдвигаемые органами опеки, иначе разрешение не будет получено, и предварительный договор придется расторгнуть.

В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.

Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:

• паспорта родителей;
• свидетельство о браке или расторжении брака;
• свидетельства о рождении всех детей;
• справка из Росреестра о правах на жилье;
• кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
• справка о количестве прописанных в квартире лиц;
• справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
• копия предварительного договора о покупке нового жилья;
• заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.

Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ. В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:

• ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
• ФИО и возраст всех детей;
• цель продажи квартиры;
• параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
• реквизиты документов на новую квартиру;
• сведения об обременениях текущей и новой квартиры.

Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.

После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье. Сведения о правах на новую квартиру и справку о регистрации ребенка на новой жилплощади инициаторы сделки предоставляют в органы опеки в течение 30 дней.

Что будет с квартирой при разводе?

В случае расторжения брака жилплощадь, приобретенная за счет маткапитала, разделяется между супругами решением суда. Небольшие квартиры суд оставляет при родителе, с которым остаются дети.

При определении долей, причитающихся супругам после развода, судебный орган рассматривает интересы и нужды детей в приоритетном порядке.

При использовании семейного капитала в качестве первого взноса по ипотеке возможны следующие варианты деления квартиры при разводе:

• квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
• квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
• квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.

В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.

При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.

При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга. Чтобы получить согласие на сделку, следует максимально соблюдать требования социальных служб.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html

Обмен квартиры с использованием материнского капитала

Государственная программа по материальной помощи семьям с детьми продолжает работать и сертификаты получают многие семьи.

Несмотря на то, что сфера использования субсидии постоянно расширяется, разрешаются все новые сферы применения, деньги в основном идут на улучшение условий жизни.

Предоставляемая сумма может использоваться на обмен квартиры с доплатой материнским капиталом, что чаще всего и делается родителями.

Пути использования

Прежде всего родители должны разобраться, куда в принципе можно направить целевые государственные средства. Если в семье рождается второй ребенок, оба являются несовершеннолетними, то государство субсидирует определенную сумму молодым родителям. Средства нельзя полностью обналичивать, можно получить незначительную сумму на текущие нужды наличностью.

Остальные средства, положенные по выданному материнскому сертификату, можно направить на пенсию матери, учебу детей или приобретение (улучшение) жилплощади.

Подавляющее большинство семей используют средства по последнему направлению, поскольку квартира является наиболее важным фактором семейной жизни.

Программа государственной поддержки работает с 2007 года, в нее вносятся изменения и дополнения, упрощающие условия и делающие государственную субсидию более комфортной.

Если в квартиру, где проживает семья с детьми, вложен материнский капитал, то ее можно обменять на другую, улучшив жилищные условия.

Допускается вариант, когда уже имея недвижимость, прибавляют стоимость сертификата и получают лучшую квартиру для жизни семьи. Главное, что дети должны быть прописаны в новом объекте, независимо от того, старый фонд или новостройка.

Такие же правила действуют при ипотечном кредитовании, дети автоматически получают регистрацию.

Обмен квартиры с использованием материнского капитала должен производиться с соблюдением ряда условий. Во-первых, должен быть поставлен в известность попечительный орган.

Опека рассмотрит ситуацию и даст добро на замену жилплощади. Причем использовать сертификат в качестве доплаты нельзя, поскольку могут проявиться различные мошеннические схемы.

Законной является схема, которая должна быть утверждена опекой.

Свое имущество продается, берется новый объект в ипотеку. Ипотека оформляется с внесением средств материнского капитала и вырученных за проданную квартиру средств.

Можно поступить следующим образом при обращении к ипотеке:

• внести материнские средства в качестве первоначального взноса;
• внести сертификат и деньги от реализации своей проданной недвижимости.

Даже при быстром погашении займа придется затратить средства на погашение кредита. Но такой метод не позволит остаться без квартиры или иначе ущемить права детей.

Итак, семья имеет некоторую недвижимость и решает улучшить свое проживание. Для этого необходимо обратиться в опеку и получить официальное разрешение на продажу своей квартиры.

Родителям потребуется выписать детей перед продажей собственности и дать опеке гарантию, что дети будут зарегистрированы в новой квартире. Если разрешение получено, то можно продолжить действия.

Случаи, когда опека не берет на себя ответственность за действия родителей, один из родителей прописывается с ребенком к родственникам. Одного ребенка по закону нельзя прописать без родителя до 14 лет.

Если родители не являются собственниками квартиры и им ничего не придется продавать, то потребуется подобрать вариант на первичном или вторичном рынке.

Продавца необходимо предупредить, что покупка будет осуществляться через ипотечное кредитование с использованием материнского капитала.

Не все владельцы жилплощади согласятся на такой вариант, поскольку расчет будет более длительный, чем в стандартной ситуации.

После согласования с продавцом, покупатели обращаются в банк за ипотечным кредитом. После покупки одобренной банком квартиры, договор передается для регистрации в Росреестре. Чтобы получить свидетельство на право собственности, нужно собрать пакет документов:

• сертификат на материнский капитал;
• ипотечный договор с банком;
• документы продавца на отчуждаемое имущество;
• технические документы на квартиру;
• квитанция по уплате государственной пошлины.

Обращаются участники сделки в ближайшее отделение УФРС или МФЦ, где пишется стандартное заявление и подаются документы. После тщательной проверки, сделка регистрируется и имущество сменяет владельца.

Документы проверяются дольше, поскольку задействована ипотека и детские деньги.

После проверки выдается новое свидетельство, в реестр вносятся изменения о собственнике, делается отметка о существующем залоге, которым выступает квартира.

После окончательного расчета по ипотеке, отметка об ограничениях снимается. Обычно срок оформления занимает две или три недели, после чего выдается документ.

Следует учесть, что сделка с материнским капиталом не облагается 13% налогом, что так же помогает родителям сэкономить значительные средства. Если средства на ипотечную квартиру получены путем продажи своей недвижимости, то потребуется заплатить налог на прибыль, в обязательном размере 13%.

Отказ в оформлении

Регистраторы Росреестра имеют право отказать заявителям в оформлении сделки, если были обнаружены ошибки в заполнении договора, не все приложены документы или есть разночтения между кадастровыми сведениями на имущество и внесенными в договор сведениями. Как правило, после внесения дополнений, регистратор принимает сделку в оформление. Если отказ кажется необоснованным, то можно направить жалобу вышестоящему руководству или исковое требование в суд.

Условия приобретения недвижимости

Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом возможны при выполнении ряда обязательных условий.

Основными правилами являются:

• приобретаемая квартира должна полностью принадлежать семье;
• имущество полностью удовлетворяет санитарным нормам жилплощади;
• сделка осуществляется в РФ и не содержит противоречия законодательству;
• объект оформляется в совместную собственность на родителей и детей.

В первую очередь владельцу сертификата потребуется заявить о своих намерениях в ПФ РФ и получить одобрение на выбранный к покупке вариант.

При обращении предоставляется свидетельство рождения и подтверждение того, сколько несовершеннолетних детей в семье. Получают сертификат только граждане России, обратиться можно в отделение по месту жительства.

В зависимости от выбора пути покупки, потребуется различное подтверждение намерений, сбор пакета документов.

Соглашение сторон заверяется нотариально, поскольку средства продавцу перечисляются после согласования всех нюансов безналичным способом.

Обязательно указывается доля личных средств, которые родители вносят в счет оплаты недвижимости.

Обязательно следует указать срок погашения последнего платежа, равного материнскому капиталу. По существующим правилам, деньги продавец квартиры получит не позднее 2 месяцев с момента подписания сделки.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка или обмен квартиры с использованием материнского капитала возможен на первичном рынке недвижимости.

Должны выполняться условия:

• дом построен на 70%;
• в финансирование строительства входят бюджетные средства;
• строительство ведется по ДДУ и ФЗ-№214.

Первоначально бронируется квартира в строящемся доме, согласуется вопрос о внесении льготных средств. Подписывается договор с застройщиком с указанием о рассрочке платежа.

Внесение собственных денег по договору, оформление сделки в Росреестре.

Написание заявления в Пенсионный фонд, перечисление одобренных средств застройщику должно производиться по согласованному графику, чтобы не пришлось платить штрафы.

Повторное оформление свидетельства после внесения материнских денег. Потребуется предоставить подписанный договор с застройщиком, платежные документы по выплаченным средствам и остатку долга.

Если родители решают использовать субсидию до достижения ребенком 3 лет, то можно воспользоваться ипотечным кредитованием. Деньги можно направить на первоначальный взнос или погасить проценты по ипотеке.

Родственный обмен и покупка недвижимости

Существующими правилами позволено приобретать квартиры с использованием материнских денег у членов семьи или близких родственников.

Государство контролирует все аспекты сделки, мошеннические или мнимые приобретения, попытки обналичивать деньги путем фиктивного использования пресекается на всех этапах и отслеживается исполнительными органами.

Дети обязательно должны получить свою долю, которая не может быть ниже установленного законом уровня.

Обмен квартиры и материнский капитал

Источник: https://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/nedvizhimost/obmen-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html