Взять справку из пнд для продажи квартиры

Справки из ПНД в сделках с жильем: гарант или неполноценная страховка |Разумная Недвижимость

Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 21.06.2015 Версия для печати

Совершая покупки, особенно крупные, мы хотим быть уверены в надежности приобретения, в том, что кровные деньги не выброшены на ветер.

Так же с квартирой ― мы ищем гарантии, что нас не обманут и облюбованная жилплощадь станет домашним гнездышком на долгие годы.

Один из неприятных сюрпризов, подстерегающих покупателей недвижимости, ― аннулирование договора купли-продажи.

Расторжение может произойти в ряде случаев, одним из которых, если покупка совершается на «вторичке», является признание продавца недееспособным. Так, если собственник на момент заключения сделки состоял на учете в психоневрологическом диспансере, впоследствии он может вернуть себе жилье, доказав в суде, что не осознавал сути совершаемых им действий.

Покупатели петербургского рынка недвижимости все чаще стараются обезопасить себя от такого казуса и просят продавца заранее предъявить справки из наркологического (НД) и психоневрологического диспансеров (ПНД). Но могут ли справки из ПНД быть гарантом от неприятных эксцессов и происков мошенников? Эксперты рынка недвижимости Петербурга говорят, что отнюдь нет.

Группа риска

По словам менеджера компании «АДВЕКС на Ланском» Марины Гусаковой, обезопасить сделку с помощью этой справки полностью вряд ли возможно, но, тем не менее, по риэлторской практике, все-таки лучше таким образом подстраховаться:

― Справка должна быть взята в день совершения сделки, и в тексте должно быть указано, что человек может осуществлять сделки с недвижимостью.

При этом, по словам эксперта, есть категория продавцов жилья, которых чаще остальных просят предъявить документ, подтверждающий их дееспособность.

― Вопрос о справке из ПНД волнует покупателя, как правило, в том случае, когда продавцы ― люди преклонного возраста.

Здесь все зависит от мотивации продавца: если он заинтересован в продаже, то возьмет эти справки, ― говорит Марина Гусакова.

К вопросу о дееспособности

Как уже отмечалось, сделку купли-продажи могут признать недействительной в случае заключения ее человеком, не способным осознавать суть своих действий или руководить ими. Об этом говорит ст. 177 Гражданского кодекса РФ.

Если в суде будет доказано, что гражданин был невменяем на момент совершения сделки, тогда она попросто аннулируется. Именно исходя из этого факта покупатели просят продавца предъявить справку.

Однако человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), может быть как лишен, так и не лишен дееспособности.

― В первом случае он не может самостоятельно проводить сделки с недвижимостью, за него это будет делать опекун с разрешения органов опеки.

Если же дееспособность сохранена, то он имеет право на проведение сделок.

Однако, если будет доказано, что в момент совершения сделки гражданин не осознавал своих действий, сделка будет аннулирована, ― комментирует директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.

Марина Гусакова напомнила, что недееспособным человека может признать только суд. Но в таком случае у него есть опекун, который совершает все действия от имени опекаемого.

― Наши граждане, да и некоторые риэлторы, часто путают такие понятия, как нахождение на учете в ПНД и недееспособность. Хотелось бы напомнить, что недееспособным человека может признать только суд, и тогда у него есть опекун, совершающий все действия от имени опекаемого. Человек психически больной не всегда находится в неадекватном состоянии.

В этом-то и есть самая главная трудность, потому сделки с ним считаются сделками повышенного риска. Если квартира целиком или частично принадлежит человеку, состоящему на учете в ПНД, ― это существенно повышает риски оспоримости сделки.

Могут откуда не возьмись появиться родственники, которые до этого не проявляли никакого интереса к судьбе владельца квартиры.

Юридические тонкости

Юридическая сторона вопроса такова: если человек состоит на учете в ПНД и признан недееспособным, ему назначается опекун, который вправе регулировать имущественные и другие вопросы. И оспаривать сделку купли-продажи будет, скорее всего, опекун.

Сложнее, если продавец состоит на учете в ПНД, но по каким-либо соображениям решил во что бы то ни стало скрыть данный факт.

Управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков подчеркнул, что заставить продавца предъявить справку из ПНД с юридической стороны невозможно.

― Фактически законодательство не требует предоставления справок из ПНД и НД для совершения сделок с недвижимостью, поэтому все требования покупателя к продавцу не обязательны к исполнению. Юридически повлиять на продавца невозможно, ― сообщил эксперт.

Риск обмануться дважды: коррупционная составляющая

Эксперты рынка недвижимости Петербурга отмечают, что даже в случае, когда продавец предъявил справку из ПНД, проверить ее достоверность невозможно, и, к сожалению, есть риск обмануться дважды. Не стоит списывать со счетов коррупционный фактор.

― На 100% обезопасить себя с помощью справки невозможно. Она может оказаться поддельной. Проверить ее подлинность возможности нет, поскольку справку выдают пациенту лично в руки, ― говорит Елена Ледовская.

Также следует помнить и о том, что документ предоставляется определенным диспансером.

― Еще один момент ― справка выдается конкретным диспансером, общей базы у них нет. Если человек состоял на учете в одном районе, а потом переехал в другой ― информации в новом ПНД не будет. Что даст тогда справка ― правильно, ничего, ― рассуждает Сергей Вишняков.

Гарант или неполноценная страховка: советы экспертов

И все-таки, сопоставляя все «за» и «против», можно утверждать, что справки из ПНД при совершении сделок с недвижимостью являются неуверенной слабой страховкой, той соломинкой, за которую можно ухватиться. Тем не менее во избежание лишних рисков от сомнительных сделок лучше отказаться или же эти риски застраховать.

― Случаи оспаривания сделок такого плана, конечно, существуют, но они редко касаются агентств недвижимости. В основном неприятности происходят с покупателями, которые совершают сделки самостоятельно, прельстившись низкой ценой.

В любом случае совет такой: если браться за такую сделку, то четко понимать, что положение продавца во время ее проведения не ухудшится, ну и неплохо бы ее застраховать.

Если же страховая компания не берется за страхование рисков ― скорее всего, это сигнал «стоп!», ― комментирует Марина Гусакова.

― В данный момент покупатели все чаще и чаще требуют такие справки. С одной стороны, правильно, что хотя бы таким образом отсекаются явные проблемы при покупке недвижимости. Но все-таки надо понимать, что наличие «чистой» справки из ПНД не является 100-процентной гарантией от риска признания сделки недействительной.

Елена Ледовская советует по возможности отказаться от сомнительных сделок:

― Справка не может быть дать гарантию 100%. Лучше всего вообще отказаться от таких сделок или же вызвать на сделку судмедэкспертов, которые засвидетельствуют, что человек в момент ее совершения находился во вменяемом состоянии.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/help-from-hdpe-in-housing-transactions-the-guarantor-or-defective-insurance/

Нужны ли справки из ПНД и НД при продаже квартиры?

При совершении каких-то сделок с недвижимостью иногда покупателю либо продавцу нужно удостовериться, что вторая сторона является адекватным, дееспособным лицом, которое отвечает за свои действия и несет за них ответственность.

Справки из ПНД и НД для продажи квартиры не являются обязательными документами для регистрации договора купли-продажи, но их наличие служит мерой безопасности для продавца либо покупателя.

Где получить справку из психоневрологического или наркодиспансера, какой у нее срок действия, в каких случаях без этого документа не обойтись при совершении сделки по продаже квартиры в 2020 году?

Необходимость в оформлении справки из ПНД или НД

Нужна ли справка для любой сделки купли-продажи недвижимости? Нет, этот документ не является обязательным, без него сделку зарегистрируют, но последствия могут быть неблагоприятными.

Если продавец или покупатель умолчит о том, что стоит на учете в психоневрологическом либо наркодиспансере, то впоследствии такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

В России встречаются ситуации, когда мошенники обманным путем заставляют душевнобольных лиц подписывать документы на продажу квартиры, тем самым, они лишали тех жилья. Родственники больных продавцов обращались в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и после длительных заседаний все-таки возвращали квартиру назад.

Справка из ПНД и НД – что это за документы?

Справка о дееспособности при продаже квартиры может быть двух видов:

1. Справка из наркологического диспансера (НД) – представляет собой документ, который выдается по запросу продавца (реже — покупателя) недвижимости по месту его жительства, подтверждающий тот факт, что продавец не числится в учреждении и не стоит там на учете. Если же гражданин числится на учете, тогда нужно поднимать вопрос о его дееспособности – может ли гражданин совершать сделку купли-продажи жилья или нет.
2. Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) – документ, который тоже выдается по месту жительства человека. Если гражданин состоит на учете в ПНД, тогда стоит поднять вопрос о его дееспособности. Он может оказаться как недееспособным лицом, так и ограниченно дееспособным лицом. Во втором случае сделку с недвижимостью можно провести с опекуном, но только с разрешения органов опеки. Но бывают и такие ситуации, когда человек состоит на учете, но при этом дееспособность у него сохраняется. В таком случае он может самостоятельно участвовать в сделках по купле-продаже недвижимости.

Обязательна ли справка?

Нет, справка не является обязательным документом для совершения сделки купли-продажи квартиры. Заставить покупателя предъявить ее является противозаконным действием.

Можно попросить его предъявить такую справку, но если тот откажется, то это не будет считаться нарушением. Однако при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса, этот специалист при выдаче списка документов для предъявления обязательно указывает и предоставление справки из ПНД или НД.

В каких случаях справка обязательна?

Без наличия справки из ПНД или НД не стоит совершать сделку купли-продажи квартиры, если продавец:

• является пожилым человеком;
• имеет вредные пристрастия – покупатель может заподозрить тягу продавца к алкоголю, употреблению наркотических веществ.

Также не стоит соглашаться на сделку, если продавец отказывается идти в диспансер за получением справки, при этом покупатель либо юрист заподозрил признаки психического расстройства у покупателя.

Где получить?

Справку из психоневрологического диспансера для продажи квартиры можно получить в психиатрическом диспансере. Справку о том, что продавец либо покупатель не состоит на учете в наркологическом диспансере можно получить в диспансере.

Желательно обращаться за получением документов в государственную клинику. Это связано с тем, что при появлении спорных ситуаций и при обращении в суд судьи больше доверяют полученному заключению из государственного учреждения, чем от частных клиник.

Как взять справку? Для получения такой справки продавец (обычно справка из ПНД и НД требуется продавцу недвижимости) должен лично обратиться в диспансер. В некоторых случаях за получением документа могут обратиться родители или опекуны продавца.

С собой нужно взять такие документы:

• гражданский паспорт;
• полис обязательного медицинского страхования;
• для мужчин: военный билет и приписное свидетельство;
• квитанция об оплате услуги за выдачу справки. Стоимость выдачи документа в каждом регионе разная, колеблется в пределах 700–1200 рублей, однако точный размер услуги можно узнать в диспансере. Обычно оплата вносится в кассу лечебной организации. Поскольку справка нужна больше для покупателя (ему нужно удостовериться, что продавец является дееспособным лицом), то оплату услуг по выдаче справки покупатель может взять на себя.

Срок изготовления

Если продавец не состоит на учете в ПНД или НД, то справка о том, что он не числится в диспансере выдается в день обращения лица.

Если же гражданин состоит на учете или ранее наблюдался в клинике, тогда для получения справки ему нужно пройти обследование, получить заключение о состоянии его здоровья.

Оформление справки

Иногда встречаются ситуации, когда мошенники подделывают справки о том, что продавец не состоит на учете, покупатели не проверяют правдивость предоставленной информации, оформляют сделку, а потом выясняется, что продавец является недееспособным лицом.

В итоге его родственники подают иск в суд о признании сделки ничтожной, выигрывают дело, забирают квартиру, а покупатель остается без денег и без квартиры.

Чтобы обезопасить себя от такого исхода, важно знать, как правильно оформляется справка, уметь отличать оригинальную справку от подделки:

• в справке обязательно должна быть указана информация о том, какое учреждение выдает справку. Желательно, чтобы это был государственный наркологический или психоневрологический диспансер. В левом верхнем углу обязательно должен стоят штамп организации, выдавшей справку;
• наименование документа – «Справка о прохождении медицинского осмотра врача психиатра/нарколога». Обязательно должен быть указан номер справки и дата ее выдачи;
• данные того, кому выдается справка – полностью указывается фамилия, имя, отчество обратившегося, дата его рождения, место регистрации;
• заключение специалиста – врач пишет, что гражданин не состоит на учете;
• подпись врача, выдавшего справку и печать врача;
• штамп организации, куда обратился гражданин.

Полезные советы

1. Специалисты советуют заказывать документ непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. За 1–3 месяца ситуация с психическим здоровьем продавца может измениться и возможно такое, что на момент совершения сделки он уже будет недееспособным лицом.

2. Сама по себе справка не является существенным доказательством того, что продавец на момент подписания соглашения являлся дееспособным лицом. Суд вообще может не учесть этот документ и истец выиграет дело. Поэтому даже при наличии справки желательно обращаться за оформлением договора к нотариусу.

   Этот специалист своей подписью подтвердит добрую волю и дееспособность обоих участников сделки на момент подписания документов. А при наличии сомнений в отношении продавца нотариус самостоятельно может сделать запрос в ПНД или НД, выяснив, состоит гражданин на учете, лечился ли он ранее в диспансере или нет.

3. Если продавец отказывается предоставлять справку из ПНД или НД, то такое бездействия должно стать тревожным звоночком для покупателя. В этом случае лучше отказаться от совершения сделки.

С какого возраста выдается справка из ПНД/НД?

Поскольку сделка купли-продажи должна проводиться с дееспособным лицом, то есть таким, которое достигло возраста 18 лет, то и справка может выдаваться именно с этого возраста.

Бывают ситуации, когда продавцом жилья выступает несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет. В таком случае продавец является частично дееспособным лицом.

Он может совершать сделки с недвижимостью, но только в присутствии родителей или законных представителей. Поэтому и справку из ПНД в этом случае может получить родитель или законный представитель.

Как быть, если собственниками квартиры являются два человека?

Если собственников несколько, тогда справки из ПНД или НД нужно запросить у каждого из них.

Какой срок действия справки?

Срок действия справки от нарколога и психиатра для продажи квартиры составляет 3 месяца.

Для чистоты совершаемой сделки купли-продажи квартиры одна из сторон может попросить вторую предъявить справку о дееспособности.

Получение справки из ПНД или НД носит добровольный характер, однако если речь идет о пожилом человеке, о таком, который неадекватно себя ведет или у него наблюдаются явные признаки отклонения, тогда справка нужна. А если человек откажется от ее предоставления, тогда лучше отказаться от сделки и найти другой вариант жилья.

Взять справку можно в государственном психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту жительства лица, в отношении которого оформляется документ.

Источник: http://expert-home.net/spravka-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/

Правоспособность и дееспособность физических лиц

Последнее обновление: 05.03.2020

В любых гражданско-правовых сделках между физлицами ключевую роль играет правоспособность и дееспособность этих самых физлиц – участников сделок.

По умолчанию подразумевается, что каждый совершеннолетний гражданин РФ полностью правоспособен и дееспособен. Иначе он не вправе самостоятельно совершать сделки.

А если он такую сделку все же совершил (подписал-таки Договор купли-продажи квартиры, например), то эта сделка становится недействительной, как только выяснится, что Продавец квартиры не имел на то полномочий или был недееспособен.

Про Покупателя квартиры здесь речь не идет, т.к. резон взять деньги и затем расторгнуть сделку по причине «недееспособности» может быть только у Продавца.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Гражданская правоспособность физического лица

Правоспособностью человека называют его способность (точнее, юридическую возможность) иметь гражданские права и нести определенную ответственность, предусмотренные законом. Т.е. быть носителем прав и обязанностей, быть субъектом права, согласно ст. 17 ГК РФ.

Правоспособность гражданина возникает с момента его рождения, и признается за всеми гражданами РФ в равной степени. Правоспособность неотделима от личности гражданина. Нельзя лишить человека правоспособности.

Применительно к сделкам с квартирами, правоспособность Продавца означает наличие у него юридических прав владения, пользования и распоряжения квартирой.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Дееспособность при продаже квартиры

Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью. Эти действия могут служить ему для реализации своих прав, могут давать ему новые права, но также налагать на него обязанности и ответственность за свои действия.

  ♦ Наглядно о дееспособности ♦

Дееспособность также означает, что человек понимает значение своих действий, и осознает их последствия.

Каждый гражданин с момента своего рождения обретает дееспособность постепенно:

• Дети до 6 лет – абсолютно недееспособны.
• Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними – имеют «дееспособность малолетних». Малолетние не могут нести ответственность за свои действия (за них действует и отвечает родитель или опекун).
• Лица от 14 до 18 лет – частично дееспособны. Сделки с квартирами они могут осуществлять сами (т.е. подписывать договоры), но лишь при письменном согласии родителей или опекунов.
• Полная дееспособность гражданина наступает по достижении им совершеннолетия, т.е. 18-ти лет (ст. 21 ГК РФ). С этого момента человек полностью сам несет ответственность за свои действия.

Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность означает, что Продавец может самостоятельно реализовать свои права в отношении квартиры (т.е. совершать сделки) и нести ответственность за свои действия.

Сделка, заключенная недееспособным гражданином, является ничтожной.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Признание человека недееспособным

Недееспособным гражданин может быть признан ТОЛЬКО по решению суда.

Это происходит вследствие явного психического расстройства человека, и его неспособности понимать значение своих действий (ст. 29 ГК РФ).

Суд может лишить такого человека дееспособности, и установить над ним опеку (из числа его ближайшего окружения, например).

Опекун становится законным представителем подопечного, и совершает от его имени и в его интересах все гражданско-правовые сделки (в т.ч. сделки с недвижимостью).

Суд принимает решение о недееспособности гражданина на основании результатов судебно-медицинской экспертизы, которая  установила у него серьезные психические отклонения. Инициировать такую экспертизу в отношении гражданина могут его родственники, Органы опеки и попечительства, прокурор или психиатрическое лечебное заведение (ст. 281 ГПК).

Более мягкий вариант, применяемый судом – это ограничение дееспособности гражданина (ст. 30 ГК РФ).

Это происходит, когда человек не в состоянии сам справиться со своими пагубными привычками (например, пьянство, наркотики, и т.п.), в результате чего страдают его близкие люди.

Такого человека суд может ограничить в дееспособности, и назначить над ним попечительство.

Ограниченный в дееспособности гражданин может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но крупные сделки (в т.ч. по отчуждению недвижимости), он имеет право совершать только с согласия своего попечителя.

Если гражданин признан судом недееспособнымили ограничен судом в дееспособности, то по закону, суд должен в 3-х-дневный срок уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства гражданина, с целью установления над ним опеки или попечительства (п.2 ст. 34 ГК РФ).

Если квартиру продают по доверенности, что делать Покупателю? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Справки из НД и ПНД – что это такое?

При продаже квартиры риэлторы иногда требуют от Продавца справки из НД и ПНД, мотивируя это желанием убедиться в том, что Продавец полностью дееспособен.

Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

  ♦ Пример справки из ПНД на продавца квартиры ♦

Но! Важное уточнение! Если Продавец числится на учете в НД или ПНД, это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает только суд), но повышает риски сделки, связанные с возможной недееспособностью.

И обратная ситуация – если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности Продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки по этой причине.

Суд может признать Продавца недееспособным или ограничить его в дееспособности уже после сделки, и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ).

А это уже повод для признания сделки недействительной.

У тех, кто стоит на учете в НД или ПНД такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.

Правда для Покупателя квартиры есть хорошая новость: с марта 2015 г.

пункт 2 указанной выше статьи 177 ГК РФ дополнен условием, при котором сделка может быть признана недействительной, если Продавца впоследствии суд ограничил в дееспособности, и посчитал, что в момент сделки тот не понимал значения своих действий, и (важно!) Покупатель знал об этом (т.е. видел, что Продавец психически нездоров, но все равно заключил с ним сделку).

При этом, не стоит путать понятия «признан недееспособным» и «ограничен в дееспособности» (отличия – см. выше).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Как подтверждают дееспособность Продавца квартиры на сделке

Чтобы подтвердить дееспособность Продавца в момент подписания им Договора купли-продажи квартиры, на практике применяют два способа:

1. заверяют сделку у нотариуса;
2. проводят медицинское освидетельствование Продавца на сделке.

Нотариальное удостоверение договора снижает риски признания сделки недействительной по основаниям, указанным в статье 177 ГК РФ (см. выше).

Нотариус выступает официальным свидетелем доброй воли и вменяемости сторон сделки при подписании договора, и уполномочен совершать необходимые действия для подтверждения их дееспособности (например, делать запросы в различные ведомства).

Но гарантированным аргументом для суда (в случае оспаривания сделки) будет заключение врача-психиатра, сделанное накануне или в момент подписания договора.

Такое практикуется, например, когда квартиру продает пожилой человек, или есть подозрение, что Продавец страдает алкогольной или наркотической зависимостью. В таких случаях и банки, выдающие ипотеку, страхуют свои залоговые риски, и требуют помимо справок из НД и ПНД, еще и официального медицинского освидетельствования на сделке.

Для безусловного подтверждения дееспособности Продавца квартиры (с точки зрения суда), врач-психиатр, проводящий освидетельствование, должен иметь статус (сертификат) судебного эксперта. Этот статус дает ему возможность не только диагностировать наличие или отсутствие психических расстройств у человека, но и делать выводы в своем заключении о правоспособности обследуемого.

Услуги по медицинскому освидетельствованию можно найти в СЕРВИСАХ.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Как действовать Покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке, если есть сомнения в дееспособности Продавца, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка  >> Проверка личности Продавца >> Дееспособность Продавца квартиры.

  О том, как такие вопросы решаются на практике (с примерами из жизни), можно почитать и обсудить на  ФОРУМЕ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravosposobnost-i-deesposobnost-fizicheskix-lic/

Справка о дееспособности при продаже квартиры

При продаже квартиры предъявлять справку о дееспособности необязательно, однако в некоторых случаях такой документ понадобится. Иначе есть существенные риски того, что суд впоследствии признает договор купли-продажи недействительным – придется отменять сделку. О том, как её получить и когда она потребуется, подробно рассказывается в материале.

Важно знать что обезопасить себя можно заключив сделку через нотариуса, подробнее об этом мы рассказывали тут.

Обязательно ли получать

Под дееспособностью имеется в виду способность человека полностью контролировать свои действия и отвечать за них в соответствии с нормами законодательства. По умолчанию понимается, что каждый человек дееспособен.

В обратных случаях решение об ограничении дееспособности (частичном или полном) может принять только суд.

Недееспособное лицо не может самостоятельно принимать решения и подписывать любые документы (иначе сделки оспариваются и признаются недействительными).

Как таковой справки о дееспособности не существует (именно в этой формулировке) – так называют справку ПНД (из психоневрологического диспансера), т.е. проще говоря справку от психиатра. Этот документ не является обязательным при совершении операций с недвижимостью, поэтому покупатель хотя и может попросить продавца предъявить документ, но последний не обязан это делать.

Тем не менее, в интересах покупателя настоять на оформлении бумаги в таких случаях:

1. Собственник квартиры – пожилой человек, который может не до конца осознавать последствий своих действий.
2. Собственником является человек, который обладает явными признаками расстройства поведения (неадекватная реакция, заторможенность и т.п.).
3. Наконец, есть данные (или предположения), что владелец квартиры страдал/страдает наркотической или алкогольной зависимостью.

Список всех документов необходимых для продажи квартиры представлен тут.

Риски покупателя: как защитить свои интересы

Её получение прежде всего, в интересах покупателя, потому что именно он передает крупную денежную сумму при покупке квартиры. Основной риск заключается в том, что заинтересованные стороны впоследствии обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной (на основании того, что продавец не до конца осознавал последствий своих действий).

Советуем ознакомиться с тем как переходит право собственности на недвижимое имущество — узнать подробнее.

При этом если гражданин уже ограничен в своей дееспособности, то даже в тех случаях, когда покупатель по какой-то причине не смог обнаружить этот факт по своим наблюдениям, договор купли-продажи не будет зарегистрирован.

Единственный риск состоит в том, что решение принято недавно (например, 2 дня назад), поэтому оно еще не успело дойти до базы Росреестра.

Выходов из этой ситуации два:

1. Уговорить продавца получить справку, в том числе за счет покупателя.
2. Обратиться к нотариусу. Это наиболее разумный вариант, поскольку нотариальное удостоверение договора купли-продажи свидетельствует о том, что обе стороны дееспособны и полностью отвечают за последствия своих действий. К тому же нотариус имеет доступ к реестру ЕГРН, в котором содержатся данные о собственниках. В крайнем случае он откажет в удостоверении сделки (если продавец откажется оформлять справку).

В некоторых случаях есть возможность пригласить психиатра для медицинского освидетельствования человека прямо на место – например, к нотариусу.

Как оформить документ

Получить справку ПНД можно только в отношении самого себя (другой вариант – справку заказывает родитель в отношении своего ребенка или опекун для своего опекаемого). То есть третье лицо не может оформить документ в отношении любого другого человека. Поэтому категорически настаивать на этом покупатель не может.

Если же обе стороны согласны на получение, то заявитель может обратиться как в муниципальную поликлинику, так и в частное медицинское учреждение. Для получения необходим только паспорт и чек об оплате услуги (если ее предоставляет коммерческая клиника). В назначенное время психиатр совершает осмотр, после чего выдает такой документ (если пациент полностью здоров).

Таким образом, оформление ПНД – добровольное дело, и прежде всего наличие этого документа соответствует интересам покупателя. Если есть значительные сомнения, лучше не вступать в сделку и ничего не подписывать, а искать другого продавца.

ссылкой:

(2 1,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/gde-poluchit-spravku-pnd-dlya-prodazhi-kvartiry/

Справка ПНД для продажи квартиры (образец)

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Справка ПНД для продажи квартиры

Просмотров 432

Документ, косвенно подтверждающий дееспособность продавца, не входит в стандартный пакет необходимых для оформления договора купли-продажи бумаг. Тем не менее, именно справка ПНД (психоневрологический диспансер) часто становится тем аргументом, который позволяет покупателю принять правильное решение.

Зачем нужна справка ПНД?

Чтобы оформить сделку купли-продажи, продавец должен иметь юридические права на распоряжение объектом недвижимости. В контексте заключаемой сделки это означает его правоспособность. Но кроме правоспособности обязательным условием является и дееспособность продавца.

Под этим термином подразумевается способность человека не только контролировать свои действия, но также в полной мере осознавать их последствия. И если проверка всех документов на квартиру является обязательным этапом перед заключением сделки, то второй пункт многие упускают из виду. Это становится причиной неприятных последствий.

Чтобы не столкнуться с ними, стоит запросить справку ПНД.

Дееспособность по возрасту

Полная дееспособность, в соответствии со ст. 21 ГК РФ, наступает лишь в 18 лет. До 6 лет дети абсолютно недееспособны, с 6 до 14 – не несут ответственности за свои действия (она возложена на родителей/опекунов).

По достижении 14 лет наступает период частичной дееспособности (при подписании юридических актов обязательным условием является наличие письменного согласия родителей/опекунов).

Дееспособность по возрасту не требует предоставления справок из ПНД – она установлена законом.

Дееспособность совершеннолетних лиц

Совершеннолетний человек признается недееспособным по причине психических расстройств, препятствующих осознанию значения действий и их последствий. Недееспособность признается через суд (ст. 29 ГК РФ).

Основанием становится судебно-психиатрическая экспертиза. О судебном заключении ставятся в известность органы опеки и попечительства (на уведомление отводится 3 дня). В соответствии со ст.

281 ГПК инициировать признание недееспособности лица имеют право как его родственники или прокурор, так и органы опеки.

Если человек не в состоянии контролировать свои пагубные пристрастия (является алкоголиком, наркоманом), то родственники могут обратиться в суд для ограничения его дееспособности (ст. 30 ГК РФ).

Все гражданско-правовые соглашения от имени недееспособного лица может заключать опекун. Если дееспособность частично ограничена, любые крупные сделки заключаются только с согласия попечителя. В обязательном порядке требуется разрешение органов опеки, оформленное в письменном виде.

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) призвана подтвердить, что продавец не обращался за специализированной помощью и не состоит на учете.

Если человек имеет проблемы с психикой, то велик риск того, что он уже признан недееспособным или же родственники могут инициировать этот процесс.

Справка из наркологического диспансера (НД) в свою очередь необходима для того, чтобы исключить наличие алкогольной или наркотической зависимости. Если человек состоит на учете, то он в любой момент может быть ограничен в дееспособности.

Последствия заключения сделки с недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом

Последствия заключения сделки с лицом, не осознающим последствий своих действий, оговорены ст. 177 ГК РФ.

Договор могут оспорить:

• родственники недееспособного лица;
• опекун/попечитель;
• сам продавец, который на момент ее совершения не был признан недееспособным, но не осознавал результатов своих действий (например, по причине резкого ухудшения состояния здоровья).

Иск может быть подан даже в случае, если по причине психического расстройства продавец был признан недееспособным уже после совершения купли-продажи.

Но чтобы выиграть дело, истцу придется доказать факт вины покупателя (то есть, что он видел/знал, что продавец не руководил своими действиями, не осознавал их последствий).

Если иск будет удовлетворен, то в соответствии со ст. 171 ГК РФ стороны должны вернуть полученное в результате сделки.

Продавец во многих случаях уже успевает потратить деньги, «потерять» их или же отказывается признать их получение. Хуже всего складывается ситуация, если в договоре отражена не реально выплаченная сумма, а существенно меньшая.

Это еще раз подтверждает тот факт, что идти навстречу продавцу и снижать ему налоговую нагрузку не стоит.

Если же продавец уже признан судом недееспособным и утаил этот факт, то в регистрации прав будет отказано – соответствующие сведения содержатся в Росреестре, поэтому сделка будет считаться недействительной.

Способна ли справка ПНД обезопасить покупателя?

Справка ПНД полезна лишь отчасти. Если в ней будет указано, что продавец состоит на учете, то это оградит от опасной сделки – покупатель сможет вовремя отказаться от приобретения квартиры. Даже если недееспособность лица еще не была признана судом, в любой момент это может произойти.

Отсутствие в документе «опасных» отметок не несет полезной информации – если договор купли-продажи будет оспариваться через суд, то во внимание примется не справка ПНД, а экспертное заключение о состоянии психического здоровья продавца.

Пример. Гражданин Миронов приобрел у гр. Семеновой однокомнатную квартиру, предварительно убедившись в ее дееспособности. Для этого он попросил предоставить справки ПНД и НД. Сразу после получения денег гр.

Семенова ушла в запой и, как следствие, попала в больницу. Дети, обнаружив, что квартира продана, подали иск в суд с требованием признания матери недееспособной и аннулирования сделки.

Суд удовлетворил иск, опираясь на выводы судебно-психиатрической экспертизы и на справку из лечебного учреждения.

Как обезопасить сделку купли-продажи?

Справку ПНД продавец предоставлять не обязан, но если он заинтересован в сделке с конкретным покупателем, то может по его запросу посетить психоневрологический диспансер и получить необходимую бумагу.

В каких случаях справка ПНД обязательна? Без этого документа не стоит покупать квартиру, если продавец:

• находится в преклонном возрасте;
• есть подозрения о наличии у него вредных пристрастий (склонности к алкоголизму, употреблению наркотиков).

Если имеются косвенные признаки психического расстройства, то лучше сразу отказаться от намерений приобрести жилье. Человек может не состоять на учете, но при этом иметь серьезные проблемы с психикой. Справку ПНД суд не примет в расчет.

Желательно заказывать документ непосредственно перед куплей-продажей. Если он получен несколько недель/месяцев назад, то ситуация могла уже кардинально измениться.

Поскольку сама по себе справка ПНД мало что значит, рекомендуется оформлять договор у нотариуса – своей подписью он подтверждает добрую волю и дееспособность продавца и покупателя на момент подписания ими документов (в случае сомнений нотариус имеет возможность сделать необходимые запросы). Чтобы максимально обезопасить сделку, можно дополнительно пригласить на нее врача-психиатра, который даст компетентное письменное заключение о дееспособности продавца на момент заключения договора.

Где заказать справку?

Справку можно получить в психиатрическом диспансере. Желательно обращаться в муниципальную клинику – суды больше доверяют полученному там заключению, а справки частнопрактикующих экспертов и частных клиник нередко ставятся под сомнение.

Получить документ может только лицо, на чье имя он будет выписан – сведения о взятии на учет и о состоянии здоровья, в соответствии с № 323-ФЗ, считаются конфиденциальными и не подлежат разглашению. Исключением являются родители и опекуны, которые имеют право запросить сведения о ребенке/опекаемом.

Чтобы получить справку, продавец должен прийти на прием, взяв свой паспорт и чек об оплате услуг. Если в получении документа больше заинтересован покупатель, то оплату услуг клиники он может взять на себя. В ряде организаций требуют помимо паспорта другие документы (военный билет, страховой полис) – перед посещением стоит уточнить этот вопрос по телефону.

Для получения заключения о состоянии здоровья необходимо пройти обследование, которое, как правило, носит формальный характер.

Подтверждают действительность приведенных сведений подпись главврача клиники, печать врача, штамп медицинского учреждения.

Нужна ли справка ПНД для продажи квартиры? В одних случаях этот документ играет важную роль, а в других оказывается совершенно бесполезным. Юристы сайта помогут правильно оценить ситуацию, дадут рекомендации о том, как обезопасить себя при заключении сделки.

Источник: http://law-divorce.ru/spravka-pnd-dlya-prodazhi-kvartiry/