Можно ли обойти первоначальный взнос по ипотеке

Как купить квартиру в ипотеку, если нет денег на первоначальный взнос? Ничего сложного, только немного хитрости

Когда нет собственного жилья, а жить на съемных квартирах уже нет сил, многие начинают задумываться об ипотеке. Хоть и страшно влезать в огромные долги на много лет, но жить то где-то нужно.

Если у вас уже есть сбережения, достаточные для первого взноса и кредитная история не испорчена, взять ипотеку достаточно просто. У сегодняшней гостьи журнала Reconomica, молодой жительницы Казани, денег на первоначальный взнос не было.

Но квартиру в ипотеку она купила, и даже досрочно погасила кредит. О своих небольших хитростях Анна рассказывает в этой статье.

Что делать, когда нужна квартира, а денег нет?

Здравствуйте, меня зовут Анна, я проживаю в городе Казани. Я хочу поделиться своим опытом покупки квартиры в ипотеку, когда не было денег на первоначальный взнос.

Как многие молодые пары, мы с мужем после свадьбы несколько лет прожили на съемных квартирах, однако пришло время подумать о детях. В связи с этим пришлось задуматься и о собственном жилье.

Полезный сервис: Онлайн подача заявки на ипотеку. Узнайте, одобрят ли вам кредит на квартиру.

Поскольку платить ипотеку, живя на съемной квартире, было непосильно нашей паре по финансам, ведь надо еще и себя обеспечивать, мы выбирали квартиру на вторичном рынке жилья. Для нас было принципиально важным сразу после подписании ипотеки въехать в купленную квартиру. Также мы искали вариант с приличным ремонтом и мебелью, чтобы не тратиться на это.

Казань.

До ипотеки я была человеком не очень грамотным в вопросе банковских продуктов, и когда я пришла за консультацией в отделение банка, то была очень удивлена тем, что у меня должен быть первоначальный взнос в размере 10-20 процентов от суммы ипотеки, а лучше больше.

Статья в тему: Извечный вопрос: ипотека или копить наличные? История о том, как ипотека помогла не влипнуть в “серую” схему.

Накоплений у меня не было, и я даже было хотела уже отложить приобретение собственной квартиры на неопределенный срок, когда знакомая подсказала выход.

Основным заемщиком по будущей ипотеке должна была стать я, а созаемщиком – супруг. Поэтому можно взять на супруга потребительский кредит на сумму первого взноса, но естественно не говорить об этом при заполнении кредитной заявки.

Подробно о том, как взять ипотеку без первоначального взноса

Напишу по пунктам, как мы брали ипотеку:

1. Приняли решение о том, что мы выбираем квартиру на вторичном рынке жилья. Квартира, которую мы подобрали, стоила два с половиной миллиона и хозяйка готова была ждать, пока мы получим одобрение по ипотеке.
2. Решаем вопрос отсутствия первоначального взноса с помощью потребительского кредита. Тут есть нюанс, одобрение потребительского кредита надо получить до подачи заявки на ипотеку, но подписывать кредит нужно уже после подписания ипотеки. Это обусловлено тем, что если подать заявку на потребительский кредит после подписания ипотеки, в кредитной истории уже будет видна одобренная ипотека, а поскольку потребительский кредит не является залоговым, едва ли какой-либо банк одобрит его.

В «Связь банке» минимальный первоначальный взнос по ипотеке составлял 10%, то есть 250 000 рублей.

1. Выбираем банк. Сразу оговорюсь, если подать заявки на ипотеку одновременно во все банки, то можно испортить свою кредитную историю несколькими отказами. Для того, чтобы с максимальной долей вероятности получить одобрение, мы выбирали между несколькими небольшими банками и остановились на «Связь банке». Процентную ставку нам предлагали от 9,75, но по факту она составляла 11%.
2. По совету знакомых отнесли «пакет» кредитному менеджеру, который с нами работал. Конфеты, кофе и шампанское стоят не великих денег, а благодаря этому «подношению» мне объяснили, как сделать страховку минимальной, где сделать оценку квартиры, и, самое главное, через сколько месяцев отключить дополнительное страхование, чтобы от этого не возросла ставка по ипотеке.
3. Документы были собраны, заявка подана и через 4 дня мы получаем одобрение. Сумма была двести тысяч – меньше, чем нам было нужно, и, спасибо нашему менеджеру, она подсказала какие «бумажки» можно еще предоставить о дополнительном доходе, и отправила заявку на повторное рассмотрение. Еще через сутки нам одобрили почти на сто тысяч больше, чем нам было необходимо. Подношение кредитному менеджеру было совершенно не лишним.
4. Как только получено одобрение по ипотеке, муж идет в банк и получает уже одобренный ему ранее потребительский кредит. Так у нас нашлись деньги на первоначальный взнос. Это довольно рисковое предприятие, потому что если бы служба безопасности «Связь банка» увидела этот шаг, то с высокой долей вероятности мне бы отказали в ипотеке. Однако наша же кредитный менеджер сказала, что эти данные выгружаются в национальное бюро кредитных историй в течении двух недель. Похоже, что этих данных еще не было на момент рассмотрения ипотечной заявки.
5. Далее следует стандартная сделка подписания ипотечного договора, и я получаю заветные ключи. Еще раз могу отметить, что мы сделали небольшой подарок нашему кредитному менеджеру и тот сэкономил нам порядка трех тысяч рублей на регистрации. По нашему кредитному продукту рекомендовалась электронная регистрация, которая стоила около пяти тысяч рублей, но наша менеджер как то договорилась о том, чтобы регистрация у нас была классическая. Я оплатила только пошлину в размере двух тысяч рублей.

Само отношение тоже было очень хорошее, нигде не приходилось ждать, менеджер сама звонила нам и уточняла, когда будет удобно нам и продавцу. Сделку зарегистрировали быстро и денежные средства были переведены продавцу. К счастью, продавец сразу после подписания договора отдала мне ключи, хотя деньги еще фактически не поступили на ее счет. До сих пор очень благодарна ей за эту человечность.

Связь Банк в Казани.

Как погасить ипотеку досрочно, не имея огромных денежных ресурсов

Очень не хотелось платить 10 лет по ипотеке, пришлось подумать, как бы этот срок сократить. Для этого мы нашли несколько вариантов.

Частично-досрочное погашение

По нашему договору частично-досрочное погашение мы могли начинать делать после истечения полугода после регистрации сделки. Начиная с этого момента, в нашей семье началась увлекательная игра, каждый месяц собиралась сумма, чтобы сделать досрочное погашение. Отпускные, подарки родственников и любые другие поступления шли на ипотеку.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%B2%D0%B7%D1%8F%D1%82%D1%8C-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D1%83-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B2%D0%B7%D0%BD%D0%BE%D1%81%D0%B0/

Ипотека без первого взноса: дополнительный залог, кредит от застройщика и льготы от государства

Приобрести жилье за личные деньги могут не все, поэтому приходится оформлять кредит на покупку недвижимости. Самым популярным является ипотечный кредит. Но без первоначального взноса практически невозможно оформить ипотеку.

Обычно размер взноса начинается с 10%. То есть если жилье стоит 4 000 000 рублей, то банк при оформлении кредита потребует первый взнос в размере 400-800 тыс. рублей. Понятно, что такие крупные суммы на руках есть не у многих.

А можно ли получить ипотеку без первоначального взноса?

После предоставления дополнительного залога есть возможность оформить ипотеку без первого взноса на выгодных условиях. Если по специальным программам в рамках акций заемщик может в итоге остаться без штанов, то здесь будут лояльные условия.

В идеале лучше в залог предоставить ликвидную недвижимость. Но так как люди хотят взять ипотеку, то, скорее всего, жилья у них нет. Тогда есть вариант оставить в залог транспортное средство. Главное, чтобы его оценочная стоимость была не меньше требуемого первого взноса по ипотеке.

Будет неплохо, если родные захотят стать созаемщиками. В таком случае они смогут предоставить в залог свое жилье.

Условия выгодные, но риски повышаются. Ведь если заемщик не сможет в итоге погасить кредит, то потерять можно сразу два объекта недвижимости. Поэтому здесь следует сто раз подумать.

Кредит от застройщика

Ипотекой такой кредит назвать нельзя, но это шанс приобрести квартиру без первого взноса. Застройщик сам выдает кредит, не требуя залог, так как квартира и так принадлежит ему, пока она не достроена. Смысл договора ДДУ в том, что в собственность готовое жилье оформляется после сдачи его в эксплуатацию.

Чаще всего ставка выше, чем по ипотеке, но переплата окажется меньше. Дело в том, что срок кредитования не превышает срок возведения дома. Это в среднем 2-3 года.

За это время много процентов не набежит, но очень мало людей могут себе позволить ежемесячно платить огромные суммы.

Квартиры на начальных этапах строительства стоят дешево, но сумма все равно большая, чтобы е отдать на 2-3 года вместе с процентами.

Другая проблема в рисках. Это и мошенники под видом девелопера, и риски нарваться на долгострой.

Потребительский кредит

Если нет денег для первого взноса, либо их не хватает, то их можно взять в кредит, оформив обычный потребительский заем. Плюсов тут нет, ведь это повышенная нагрузка на бюджет.

Потребительский кредит обычно оформляется максимум на 5 лет. Значит, ежемесячные платежи будут большими.

А если сложить их с платежами по ипотеки, то первые годы заемщик будет работать только на погашение своих кредитов.

Следует сначала подать заявку на ипотеку. Если она одобрена, то уже пора идти в банк за потребительским займом. Если сделать наоборот, то банк может отказать в ипотеке из-за наличия долга по потребительскому кредиту.

В заявке на ипотеку указывается, что деньги на первый взнос пойдет из личных накоплений. Когда заявка одобрена, то у клиента есть 30 дней для оформления договора. В кредитной истории ипотека еще не отражается. В течение месяца следует успеть оформить потребительский кредит в другом банке в размере требуемого первого взноса. Дальше оформляется ипотека.

Важно: есть вероятность повторной проверки заемщика первым банком. Он может узнать, что у заявителя появился еще один кредит и отказать в уже одобренной ипотеке.

Вариант подойдет для отдельных категорий граждан. Причем свои программы есть в разных регионах. Абсолютно везде действуют следующие льготы:

• Материнский капитал. Все 450 000 руб. заемщик имеет право направить на первый взнос по ипотеке.
• «Молодая семья». Есть возможность безвозмездно получить от государства огромную сумму денег на приобретение квартиры. Льготы доступны в порядке очереди семьям, где супругам не больше 35 лет. Второе условие – семья должна получить статус нуждающейся в местных органах власти. Таковой она будет признана, если у нее не будет личного жилья, либо площадь имеющейся квартиры на каждого члена семьи меньше нормы по региону. Размер субсидии начинается с 30%. При наличии детей она увеличивается. Проблема только в том, что очередь на самом деле большая. Ждать приходится по несколько лет. Если одному из супругов исполнится 35 лет, то семья выбывает из очереди.
• Военная ипотека. Из названия понятно, что ее оформить могут только военнослужащие по контракту. Здесь военный не только оформляет ипотеку без первого взноса, то и не тратится на ее погашение.

Вместо вывода

Если семья не попадает под льготы, то лучше найти жилье со скидкой, чтобы после нехитрых действий оформить ипотеку без первоначального взноса. Вариант с завышением стоимости объекта рискован.

Хорошие условия будут после предоставления дополнительного залога. Однако тут увеличиваются риски потери обоих объектов залога. Остальные варианты подойдут не всем из-за финансовых неудобств. Для сравнения следует привести примеры:

• Обычная ипотека. Оформляется ипотека под 9% на 20 лет с первым взнос в 15%. Если квартира стоит 2 000 000 р., то в кредит заемщик возьмет 1 700 000 руб., а 300 т. р. – первоначальный взнос. При аннуитетной схеме погашения за 20 лет переплата процентов составит 1 970 000 р., а каждый месяц потребуется платить по 15 т. р.
• Потребительский кредит вместо первого взноса. Здесь денег для первого взноса у заемщика нет, поэтому 300 000 р. он берет в кредит на 5 лет под 14%. Тогда первые 5 лет придется ежемесячно платить по 22 т. р. вместе с ипотекой. За потребительский кредит придется в качестве процентов уплатить 118 т. р.
• Кредит от застройщика. Если рыночная стоимость квартиры составляет 2 млн рублей, то у застройщика на начальном этапе строительства ее можно купить примерно за 1 500 000 р. Если срок кредита 3 года, а ставка – 13%, то переплата окажется меньше, чем по ипотеке, а именно 320 т. р. Однако каждый месяц придется платить по 50 000 р., что не каждому по карману.
• Ипотека в рамках акций. Точно сказать нельзя, какие условия предложит банк. Допустим, ставка будет выше на 2%, а страховка обойдется в 15% от суммы займа. Так как денег у заемщика нет, то затраты на страхование банк включит в сумму кредита. Тогда в ипотеку заемщик берет 2.3 млн рублей на 20 лет под 11%. Итоговая переплата процентов составит 3.4 млн руб. Ежемесячный платеж – 23 700 р.

По сути, если ежемесячный платеж кажется заемщику слишком большим, то можно выбрать более длительный срок погашения. Это уменьшит платеж за счет «растягивания», но приведет к еще большей итоговой процентной переплате.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ipoteka-bez-pervogo-vznosa-proverennye-varianty/

Нужно ли наличие первоначального взноса для ипотеки в Сбербанке

Есть ли ипотека без первоначального взноса в Сбербанке – вот сегодняшний вопрос! На подобный вопрос мы уже отвечали касательно некоторых других банков (например, ВТБ24), и ответ будет такой же – нет. Такого вида кредитования в Сбербанке нет. Как нет от самого банка, так нет и от партнеров-застройщиков.

Однако повлиять на фактическое наличие первоначального взноса можно и другими путями.

Вот их и рассмотрим в данной статье.

Зачем и кому он нужен

Сначала прочитайте – что такое первоначальный взнос. В банках он чаще всего составляет не менее 10% от суммы покупаемой недвижимости, или 20%, вплоть до 50%. И его размер, кстати, влияет на стоимость оценки приобретаемого объекта.

Пример!

Вы вносите взнос 20% за ипотеку, банк оценит объект на 80% от его рыночной стоимости, в сумме получается 100% стоимости.

Для многих российских семей наиболее привлекательным выглядит предложение получения ипотечного кредита на приобретение жилья именно без этого взноса, поскольку у большинства просто нет собственных средств и накоплений.

Однако, это глубокое заблуждение, таких программ в чистом виде попросту не существует ни в одном банке страны, кроме, пожалуй, единичных временных акций, проводимых время от времени совместно банками и застройщиками, в которых застройщик берет на себя финансовую нагрузку. Подробнее об этой схеме здесь.

Откуда же появилось информация на просторах интернета о том, что можно оформить ипотеку, избежав первого взноса по оплате приобретаемого жилья:

• во-первых, из актуальности данной темы
• во-вторых, из-за безграмотности заемщиков
• в третьих из-за наличия таких прецедентов от банков или застройщиков
• и так далее, но безусловных причин для регулярного существования такого продукта в крупнейших банках страны нет

В чем безграмотность заемщиков?

Многие заемщики искренне полагают, что этот взнос нужен самому банку. Нет, он нужен продавцу недвижимости для юридического проведения сделки, как воздух, поэтому он и существует, и его все требуют.

На практике же, вероятность приобрести собственное жилье без первоначального взноса все же встречается, такие предложения можно найти всего в нескольких банках страны, но они не действуют на постоянной основе.

Это акционные предложения, которые «живут» определенный временной период и касаются приобретения в кредит недвижимости в конкретном жилом комплексе.

Проводятся такие привлекательные акции совместно с определенным и вполне конкретным застройщиком, который, в большинстве случаев, и является инициатором проведения программы ипотечного кредитования, где отсутствует первый взнос.

Без согласия застройщика ни один банк не оформит ипотеку, которая бы не предусматривала внесение взноса.

Первоначальный взнос свидетельствует о том, что покупатель-заемщик является платежеспособным, это гарантия для застройщика своевременной оплаты жилья. Таким образом, для застройщика ипотека является своего рода рассрочкой, где основной акцент делается на то, чтобы жильем было оплачено вовремя, а кто именно будет вносить необходимую сумму, покупатель или банк, для продавца значения не имеет.

Внесение первоначального взноса выглядит таким образом:

• покупатель оплачивает установленную для первого взноса сумму непосредственно продавцу
• после чего оформляется вся необходимая документация — акт купли-продажи и прочее
• в банке оформляется закладная и оплачивается оставшаяся сумма по недвижимости непосредственно продавцу
• застройщик получает свои деньги за жилье, а покупатель в установленные банком сроки выплачивает одолженную сумму с начислением процентов

Ну, а что же делать? Разве нет вариант оформления ипотеки без этого взноса?

Варианты получения без взноса

Наиболее выгодные условия по ипотечному кредитованию банки предлагают клиентам, которые могут не только подтвердить свою платежеспособность, но и предоставить финансовые гарантии. Самой лучшей гарантией и является первоначальный взнос, размер которого должен составлять в Сбербанке не менее 20% от общей стоимости недвижимости.

Поскольку это обязательное условие, то избежать его не получится, но есть интересные схемы, которые помогут не «доставать его из своего кармана».

Оформить ипотеку без первоначального взноса в Сбербанке можно при помощи нескольких альтернатив:

• рефинансирование полученных ранее ссуд — Сбербанк предлагает принять участие в программе по рефинансированию кредитов, которые были взяты на приобретение жилой недвижимости, при этом размер кредита не может превышать 80% от общей стоимости жилья, а процентная ставка составляет 12,75% годовых
• материнский капитал — для внесения первого аванса можно использовать средства материнского капитала, поскольку одним из его назначений является улучшение условий жилья, при этом важно, чтобы объем материнского капитал не был меньше 20% от общей стоимости приобретаемой недвижимости, иначе разницу будет необходимо покрыть из собственных средств
• получение потребительского кредита, где угодно, можно не в Сбере, для использования его в качестве первого взноса — данный способ имеет свои недостатки, поскольку погашение двух кредитов, потребительского и ипотечного, может стать накладным, а потому следует предварительно учесть свои финансовые возможности
• залог собственной недвижимости — использование уже имеющейся собственности в качестве залогового обеспечения также принимается банками, таким образом, удастся избежать внесения аванса своими наличными средствами, особенно, если они отсутствуют
• военная ипотека — приобретение жилья по программе военного ипотечного кредитования также дает возможность избежать внесения первоначальной сумму в качестве аванса (сумма формируется из государственных отчислений, выплата которых производится через Росвоенипотеку и НИС, программа доступна только военным)
• социальная ипотека — стоит отметить, что как таковой программы социального ипотечного кредитования в Сбербанке не существует, однако, для людей, которые являются участниками программы «Жилище» и которые признанны государством нуждающимися, местная городская администрация может субсидировать первоначальный взнос в Сбербанке, да и вообще помочь с выплатами

Условия ипотеки без первоначального взноса в Сбербанке, в таблице.

Наименование программыСумма рублейСтавка годовыхВзнос

Рефинансирование	до 3 млн.	от 14,9%	0%
Материнский капитал	от 300 000	от 12,5%	от 20%
Залог собственности	до 80% от оценки недвижимости	от 14%	0%
Военная ипотека	до 2,2 млн.	от 10,9%	от 20%

Если ни один из вышеперечисленных вариантов не подходит, то можно привлечь созаемщиков, которые помогут собрать вам взнос и будут дополнительными гарантами для банка, а значит, условия по кредитованию будут более выгодные.

Зависимость размера ипотеки от категории заемщика

Объем заемного капитала в Сбербанке может существенно отличаться, в первую очередь, в зависимости от выбранной программы ипотечного кредитования, а также учитываются личные данные, финансовые возможности и платежеспособность потенциальных заемщиков. Для молодых семей возможно предоставление суммы в размере от 45 000 рублей до 8 000 000 рублей.

При внесении в качестве первоначального аванса денежных средств материнского капитала, общий размер ипотеки может варьироваться в пределах от 15 000 до 8 млн. рублей. Для военнослужащих, которые оформляют заем по программе военного ипотечного кредитования, максимальная сумма общего займа может составлять 2,2 млн. рублей.

Если происходит рефинансирование уже имеющегося, полученного ранее кредита, который был использован на приобретение жилья, то сумма колеблется от 15 тысяч рублей и до 80% от общей стоимости купленной недвижимости. Сумма не может быть больше 80% от непогашенного долга, который был получен ранее в другом финансовом учреждении.

Требования к потенциальному заемщику

Для оформления ипотеки без первоначального взноса в Сбербанке (условно назовем это так) потенциальный заемщик должен соответствовать определенным критериям, общим, в не зависимости от конкретной программы:

• возраст заемщика должен варьироваться в пределах от 21 и до 75 лет на момент погашения задолженности, при этом молодые семьи в возрасте до 35 лет, а также заемщики, которые не могут подтвердить свой доход должным образом, не могут быть старше 65-летнего возраста на момент погашения долга, то есть последнего внесения суммы по кредиту
• общий трудовой стаж не может быть менее одного года, а продолжительность трудовой деятельности на текущем месте работы не должна быть менее 6 месяцев
• если заемщиком является мужчина в возрасте до 27 лет, то он не должен подлежать призыву
• доказать свой особый статус (военнослужащий, зарпланый клиент и прочее)
• прочее

Требования по каждой ипотечной программе Сбербанка могут быть разными.

Требования к приобретаемой недвижимости

Жилая недвижимость, которая будет приобретаться под ипотечный кредит должна быть официально зарегистрирована в Росреестре, а также недопустимо наличие на ней обременения в пользу третьих лиц. Требования, предъявляемые к недвижимости, могут отличаться, в зависимости от ее основного типа.

Требования  для зданий:

• не более 40% износа
• не менее 5 этажей
• возраст здания до 45 лет
• отсутствие аварийного состояния
• не допустимы здания барачного типа, а также деревянные сооружения
• здание должно иметь железобетонные перекрытия, металлические или смешанные
• фундамент здания может быть только кирпичным, железобетонным или каменным
• здание должно располагаться в той местности, где есть отделение Сбербанка

Требования для квартир:

• наличие коммуникаций: отопление, водоснабжение, а также проведенное и работающее электрообеспечение
• отсутствие цокольного, а также подвального этажей
• все проведенные работы относительно перепланировки должны быть одобрены и зарегистрированы на официальном уровне
• наличие отдельного санузла и кухни
• в исправном состоянии должны находиться не только сантехника, но также крыша, окна и двери

Требования для жилого дома с землей:

• дом должен находиться в населенном пункте, где развита инфраструктура, а также обязательно наличие соседствующих жилых домов
• должен иметься свободный подъезд к дому
• гарантированное проживание в доме в любое время года, как летом, так и зимой
• проведение всех необходимых для жизни коммуникаций, включая водоснабжение, электричество и систему отопления
• фундамент дома может быть цементным, каменным, кирпичным или железобетонным
• недостроенные объекты должны быть зарегистрированы в Регпалате

Документы

Для оформления ипотеки без первоначального взноса в Сбербанке необходимо собрать определенный пакет документов, который четко регламентируется правилами банка. Условно необходимую документацию можно разделить на три типа.

Несмотря на то, что возможность оформить ипотек без первого взноса все же имеется, доступна она не всем. Чтобы узнать, относитесь ли вы к этой категории, следует лично обратиться за консультацией к сотруднику Сбербанка. А более подробно о списках необходимых документов, читайте в данной статье.

Процесс оформления

Оформление ипотеки предусматривает следующий процесс действий:

• решить вопрос с первоначальный взносом (по состоянию на 2017 год он обязательно нужен и размер его составит не менее 20%)
• проверить, что вы соответствуете требованиям Сбербанка в качестве заемщика
• заполнить анкету, ее можно скачать в режиме онлайн
• собрать необходимый список документов
• выбрать отделение Сбербанка ближе к вам или выбранному объекту недвижимости
• посетить это отделение и предоставить собранные документы
• получить решение банка
• в случае положительного решения, выбрать объект недвижимости для приобретения
• застраховать объект
• подписать кредитный договор
• оформить регистрацию государственного формата на право собственности в Росреестре
• получить финансовые средства по ипотеке

При сборе пакета документов для предоставления их в Сбербанк, важно включить в их перечень документальное подтверждение того, что вы относитесь к льготной категории, это может быть сертификат на материнский капитал, подтверждение статуса военнослужащего, соответствующим свидетельством и т.д.

Источник: https://ipotekasos.ru/sberbank-ipoteka-bez-pervonachalnog/

Ипотека без первоначального взноса. Мифы и правда на сайте Недвио

Ипотечный кредит — самый долгосрочный и самый рискованный вид кредитования для обеих сторон сделки: как заемщика, так и банка.

Первым необходимо тщательно взвесить все риски (реально ли вообще «потянуть» платежи, составляющие до 40-50% ежемесячного дохода в течение нескольких лет), вторым — по-максимуму удостовериться в платежеспособности своего клиента.

Возможно потому кажется немыслимым, что такие многомиллионые займы могут выдаваться вообще без первоначального взноса.

Однако, в последние годы, конкуренция на рынке растет, покупателей недвижимости больше не становится, средний «чек сделки» падает (цена за метр), что заставляет банки придумывать все новые и новые схемы, чтобы сохранять темпы выдачи кредитов. И одним из таких нововведений является ипотека без первоначального взноса.

Что же это за продукт? И что в нем правда, а в чем просто рекламный ход? Ведь, все мы знаем, что не бывает «бесплатного сыра»… Об этом мы и поговорим в данной статье.

При оформлении обычного ипотечного кредита вы занимаете у банка деньги на определенный срок, выплачивая за это проценты. Гарантом вашей платежеспособности выступает залог в виде приобретаемой недвижимости, оплачиваемый сразу первоначальный взнос, а также подтверждение регулярного источника дохода.

Как правило, размер первоначального взноса составляет — от 10 до 30% цены недвижимости. Учитывая сегодняшнюю стоимость домов и квартир, эта сумма составляет от несколько сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Что сравнимо со стоимостью новой иномарки.

Много ли это или мало? Как ни странно, по мнению многих покупателей, эта сумма слишком большая для покупки недвижимости, да и вовсе необязательная. И это настораживает. Все мы помним чем закончился исскуственно раздутый «пузырь» на рынке недвижимости в США в 2000-2008 гг, когда ипотеку на дома выдавали всем подряд, на любых условиях и даже безработным…

Поэтому, по аналогии, можно сказать, что ипотека без первого взноса — «мина замедленного действия» для банков и застройщиков. А что же заемщики? Выигрывают ли они, оформляя ипотеку без 1 взноса?

На самом деле, в таких кредитах есть как свои плюсы, так и минусы. Плюсы заключаются в том, что вам не придется копить деньги на первый взнос, занимать их и т. д.

Вы сможете сразу купить понравившееся жилье и въехать в него. Минус — размер платежей. Ведь чем больше вы занимаете у банка, тем больше долг и больше проценты по долгу.

А это значит, что ипотеке без первого взноса переплата будет в разы выше, по сравнению с традиционной схемой.

Также нужно учитывать, что далеко не все банки готовы выдавать такие кредиты. Конечно, в Сбербанке и ВТБ такие кредитные программы есть, но они, в основном, целевые.

Это кредиты на жилье для молодых семей, военных, учителей, а также заемщиков других льготных профессий.

Однако если вы обычный менеджер в обычной фирме, то вероятность получения ипотечного кредита без первоначального взноса для вас близка к нулю.

В чем отличия ипотеки без первоначального взноса от традиционной?

В целом, это такой же кредит, с процентами, аннуитетными платежами, страховками и прочим. Однако поскольку первоначальный взнос отсутствует, то что-то должно его компенсировать.

Если это социальная ипотека, то компенсацией выступают государственные субсидии и сертификаты. Если это коммерческая ипотека, банк потребует оформить вашу квартиру в залог (т. е. ту, в которой вы сейчас живете).

Помимо того, квартира или дом с участком, которые вы покупаете — также становятся объектом залога.

Оформляя такой кредит нужно учитывать, что ни о какой рыночной оценке стоимости недвижимости речи не идет. В таких кредитах банк принимает за основу некую оценочную стоимость жилья, которая значительно ниже рыночной цены. Как правило оценка занижена на 20-30%.

Кроме того, решив взять кредит без первоначального взноса, учтите, что банк будет тщательно проверять все документы на недвижимость. Возможно проведет аудиторскую проверку. Самое главное для банка при оценке залога — отсутствие на него обременений и претензий со стороны третих лиц. Второй фактор — ликвидность актива.

Ипотека без первоначального взноса также предусматривает более высокую процентную ставку, то есть, ежемесячно будете отдавать банку больше, чем при других видах кредитования. Например, если брать кредит на покупку квартиры на срок до 7 лет, вам предложат ставку от 20 до 25% стоимости жилья. Это на 7-13% выше традиционных ставок.

Ипотечный кредит без первоначального взноса будет проще получить, если кто-то из родственников или знакомых, выступит вашим поручителем. Однако, в таком случае, этот человек рискует и своей недвижимостью, которая также становится залоговой.

Учитывая, что получить ипотеку без первоначального взноса, не имея ликвидного залога и высокого дохода, достаточно сложно, некоторые заемщики пытаются схитрить: в одном банке сначала берут обычный потребительский кредит, а в другом — используют полученные средства в качестве первоначального взноса. Это может сработать, хотя велик риск, что данную схему банкиры вычислят, и вообще внесут вас в «черный список».

Где можно оформить ипотеку без первоначального взноса?

Ипотечные программы без первоначального взноса можно оформить в Сбербанке или ВТБ и других крупных российских банках. Для этого необходимо оставить заявку на сайте или обратиться за консультацией в одном из отделений.

Оформить кредит на приобретение первичного или вторичного жилья без первого взноса сегодня позволяет программа Астра-Банка. Основное условие такого кредита – залог квартиры или дома, в котором гражданин проживает. Такая недвижимость должна быть обязательно ликвидной (не в аварийном доме) и территориально находиться в той же области, что и банк.

Приблизительно такие же условия выдвигают и другие крупные банки, если вы собираетесь оформить ипотеку без первого взноса.

Перед оформлением ипотечного кредита без первоначального взноса банкиры сразу предупреждают о том, что процентная ставка (ежемесячные выплаты) будет высокой. В некоторых банках она достигает 30% годовых.

Если срочно необходимо приобрести новое жилье, можно договориться с банком о потребительском кредите. В таком случае квартира или дом, в котором проживает заемщик, также станут предметом залога. Деньги, полученные в качестве потребительского кредита, можно использовать как первый взнос кредита ипотечного.

Но дело в том, при выдаче ипотеки банки часто просят представить выписки со счетов и, когда будет выявлено, что есть еще потребительский кредит, вероятность получения ипотечного станет равна нулю. Если вы решитесь использовать схему «потребительский кредит – первый взнос в ипотеке», то в первом случае залоговой должна стать недвижимость, не фигурирующая как залог при ипотеке.

Оформить ипотеку без первоначального взноса можно также через рефинансирование потребительского кредита. В таком случае долг потребительского кредита пересчитывается, основное жилье оценивается заново и оформляется новый ипотечный договор. Хотя такая схема рефинансирования встречается нечасто, так как слишком сложна и зачастую невыгодна для обеих сторон.

Резюме

Ипотека без первоначального взноса разрушает многие стереотипы о банковских кредитах — «покупай недвижимость, не имея денег». Это выглядит заманчиво. Однако, при детальном рассмотрении, такие кредиты выглядят уже не так интересно. В первую очередь, из-за крайне высоких  процентных ставок и необоснованно заниженной оценки заложенной недвижимости.

Разумеется, данный банковский продукт найдет своего покупателя. Поскольку у многих российских семей сегодня нет вообще никаких накоплений, чтобы взять ипотеку.

Однако возникает вопрос: если нет нормальных доходов, возможно лучше пока не спешить влазить в «кредитную кабалу»? Как вариант можно попробовать все же накопить деньги на взнос, найдя более высокооплачиваемую работу, и уже через несколько месяцев оформить кредит на более выгодных для себя условиях…

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa-mify-i-pravda/

Как взять ипотеку, когда нет денег. Шесть вредных советов — Ипотека и финансы

06.12.2018 | 10:00 45030

Стоит ли претендовать на получение ипотечного кредита при отсутствии сбережений? Ведь на просторах интернета довольно легко найти разного рода рекомендации по покупке жилья, когда нет денег даже на первоначальный взнос. Можно ли следовать подобным советам или они гарантированно приведут будущего заемщика в долговую яму?

Запрос «что делать, когда не хватает денег на первоначальный взнос» довольно популярен в сети. Неудивительно, что многие ресурсы спешат предложить читателям свою версию ответов. Традиционно эти ответы пакуются в нехитрый список с заголовком «Несколько способов найти деньги на первоначальный взнос».

Вот как обычно выглядит перечень.

1. Взять потребительский кредит. И пусть вашим взносом при получении ипотеки станут именно эти деньги.

2. Вместо живых денег использовать средства материнского капитала.

3. Изучить вопрос, какие еще субсидии можно получить от государства. Например, проверить, не подпадают ли потенциальные заемщики под программу поддержки молодых семей.

4. В качестве залога использовать уже имеющуюся недвижимость – от старого дома до бабушкиной квартиры.

5. Взять у застройщика рассрочку, а далее на половине выплат переоформить сделку в ипотечную.

6. Найти банк, предлагающий ипотеку без первоначального взноса.

Казалось бы, вот оно, руководство к действию. Теперь читателю гарантирована ипотека, даже если он гол как сокол.

Только, увы, на поверку указанное богатство выбора превращается в пшик. Или, еще хуже, сталкивает доверчивого читателя в долговую яму. Разберем каждый совет по косточкам.

Ипотека без первоначального взноса

Нужно отдавать себе отчет, что под таким заманчивым предложением хитрые маркетологи прячут совершенно разные продукты. В одном случае это кредит, где просто первоначальный взнос поступает не живыми деньгами заемщика, а каким-то другим способом. Обычно речь идет о материнском капитале или о залоге другой недвижимости (мы рассмотрим эти варианты ниже).

Практическая задача такой рекламы – всего лишь привлечь внимание. Может быть, побудить к звонку в отдел продаж, где звонящего примутся обрабатывать на все лады. Эту же хитрость используют застройщики и риэлторы, выставляя в рекламе квартир цену гораздо ниже реальной.

Во втором случае первоначальный взнос действительно отсутствует, но свои риски банк компенсирует гораздо более кровожадной процентной ставкой.

Такие продукты года два-три назад имелись на российском ипотечном рынке. Правда, спрос был минимальный – посчитав будущие выплаты на ипотечных калькуляторах, большинство потенциальных заемщиков приходило в ужас.

Теперь же благодаря ряду инициатив ЦБ данные ипотечные программы банков вымерли как мастодонты. Это не значит, что предложение больше не появляется в рекламном пространстве. Ведь ипотеку могут выдавать не только банки, но и другие финансовые организации.

В любом случае нужно помнить, что «без первоначального взноса» – очень скользкое и невыгодное заемщику предложение. Оно опасно еще и тем, что выдает финансовую безграмотность интересующейся стороны, а это распаляет алчность различного рода мошенников.

О рассрочке

Иногда звучат предложения от застройщиков приобрести квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Но это скорее исключение из правил, и частенько таким образом строители пытаются избавиться от зависшего неликвида.

Застройщик не особо-то и рискует, если покупатель не погасит долг. Пока вся сумма окончательно не выплачена, покупателю не дают оформить жилье в собственность, а значит, случись непредвиденное, бедолага окажется на улице в два счета.

В более щадящем варианте жильца «в рассрочку» ждут трудности с регистрацией в поликлинике, устройством детей в садик и даже при общении с участковым.

Сомнительной остается и финансовая выгода сделки в рассрочку по сравнению с ипотекой.

Руководитель отдела новостроек АН «Арго-недвижимость» Татьяна Калинина поясняет, что квартиры застройщика имеют две цены – базовую и цену со скидкой, которая действует в случае стопроцентной оплаты квартиры покупателем, неважно, делает он это из собственных средств или за счет ипотеки. Разница между базовой стоимостью и ценой со скидкой в среднем составляет 15%.

Однако если покупатель берет рассрочку, то платит по базовой стоимости – по максимуму.

Кроме того, рассрочка обычно дается на срок до окончания строительства, в среднем это три года. А чем короче расчетный срок, тем выше ежемесячный платеж – до 100 тыс. руб. Что далеко не всем гражданам, тем более не имеющим возможности накопить на первоначальный взнос, по кошельку.

В итоге схема «рассрочка плюс ипотека» превращается в откровенную экзотику. Сначала нужно найти застройщика, готового дать рассрочку без входного порога, а потом банк – которому интересно такое кредитование.

«К моменту перехода права собственности покупатель должен полностью рассчитаться с застройщиком, – предупреждает председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина.

– Как правило, покупатель рассчитывает к указанному сроку получить ипотечный кредит. Но остается риск, что банк по тем или иным причинам кредит не одобрит. Худший вариант развития событий – расторжение договора с шестизначными штрафами».

Прежняя квартира в залог

И ежику понятно, что это, как говорилось выше, никакая не ипотека без первоначального взноса.

Воспользовавшийся таким продуктом заемщик рискует своей собственностью, причем на худших условиях, чем если бы он эту собственность продал, а потом полученные деньги использовал в качестве первоначального взноса.

«Залог, обычно – квартира, оценивается при кредитовании далеко не в 90% и не в 80% рыночной стоимости, а в 50-60%», – поясняет заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов.

При этом, сообщает начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина, процентные ставки, как правило, в подобных продуктах на несколько процентных пунктов выше. По ее словам, такие продукты не приоритетны в продуктовых линейках банков. И формат попадает в замкнутый круг: ниже спрос – дороже себестоимость обслуживания – выше ставки – ниже спрос.

А кроме того, банк возьмет в залог далеко не любой объект. Поэтому владельцам сараев из гофрокартона и шифера в Лебяжьем не стоит обольщаться.

Материнский капитал и субсидии

Обращают на себя внимание три ограничителя. Во-первых, на вторичном рынке недвижимости далеко не все собственники соглашаются иметь дело с покупателями-льготниками.

Во-вторых, не все банки готовы засчитывать субсидии как полноценный первоначальный взнос. Более распространено требование, чтобы живые деньги граждан в первоначальном взносе составляли хотя бы 5-10% от стоимости приобретаемого жилья.

Это же ограничение может касаться и других субсидий.

В-третьих, при всем популистском шуме вокруг различных дотаций, реальность такова, что воспользоваться ими может предельно узкий круг граждан. Например, льготы по федеральной программе «Молодая семья» за несколько лет, по некоторым данным, получили лишь 10 тыс. претендентов.

«А что вы хотели? – неофициально поясняют чиновники. – Иначе льготы превратятся в скрытый демпинг ипотечного рынка».

Взять потребительский кредит

То есть незадолго до ипотеки взять «потреб» и далее, даже не до конца его погасив, претендовать на ипотеку, предложив эти деньги банку как первоначальный взнос. Отдельный вариант: потребкредит берет кто-то из родственников, впоследствии не выступающий созаемщиком по ипотеке.

Это решение остается последним и чуть ли не единственным реальным для многих потенциальных заемщиков. Но также имеет свои «но».

Благодаря доступу к кредитной истории и методикам проверки претендента по самым разным параметрам банк будет знать о всех ранее взятых, погашенных и выплачиваемых заемщиком (и созаемщиками) кредитах.

Сам по себе факт непогашенного, но своевременно выплачиваемого потребкредита стоп-фактором для ипотеки не служит.

Обычно логика, которой придерживается банк, состоит в том, чтобы ежемесячные суммарные выплаты по всем долгам не превышали примерно половины доходов должников. У одних банков эта планка – 45%, у других – 55%, и она варьируется в зависимости от рыночной стратегии в конкретный момент.

Выходит, чем крупнее будет потребкредит, тем меньшую сумму впоследствии заемщику одобрят по ипотеке.

Кстати, уже с нового года Центробанк пообещал поднять со 150 до 200% коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом – до 20%. В ответ все банки, кроме Сбербанка (он имеет от ЦБ определенные поблажки), будут вынуждены повысить ставки по таким продуктам.

На злобу дня

Конечно, ряд «прожженных» риэлторов к вышеперечисленному добавят более хитрые схемы.

Читаем на профильном форуме: «Покупатель одобрен в Сбербанке. Денег на первоначальный взнос нет. Оценка покупаемого объекта выше суммы сделки на 15%.

Агент покупателя предлагает продавцу написать расписку в Сбербанке на получение от покупателя суммы наличных в размере этих 15%, а параллельно получить возвратную расписку от покупателя на эту же сумму, но без участия Сбербанка.

Все расписки закладываются в ячейки на сделке. В договоре указывается реальная сумма сделки, равная сумме кредита…»

Вроде бы реальный способ обойти преграду. Но нужно ли пояснять, что законность данной схемы оказывается под большим вопросом? А значит, сделка может быть опротестована со всеми последствиями.

Игорь Чубаха    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/249868/