Договор рассрочки купли продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка в рассрочку — образец и как правильно оформить

При оформлении сделки купли – продажи у участников имеется право выбора способа оплаты. По закону допустимо вносить платежи единоразово (полностью) или в рассрочку.

Во втором случае имеются определенные особенности, которые обязательно должны быть отображены в соглашении.

Рассмотрим в статье особенности оформления и как грамотно составить такой договор по пунктам, а также если приобретается не только земля, но и дом.

Отличия от стандартного соглашения

Форма такого соглашения — типовая, практически не имеет отличий от обычного договора купли – продажи земли. Отличия имеются лишь в содержании отдельных разделов документа. отличительная черта — выплата стоимости участка осуществляется не полностью, а частями. Этот факт необходимо отразить в соглашении.

Участники вправе установить следующий момент перехода прав собственности:

• при вступлении договора в силу (по завершении регистрации);
• после внесения определенной суммы стоимости ЗУ;
• после внесения полной суммы.

Более популярен первый вариант.

Различия касаются и раздела, касающегося оплаты стоимости ЗУ:

1. выплата производится частями, с указанием первоначального взноса (в процентах);
2. указывается подробный график платежей;
3. наличие пункта о штрафной санкции при невнесении (задержки) платежа;
4. указание срока окончательного погашения цены;
5. порядок расторжения соглашения.

Если в обозначенный срок покупатель не вносит сумму, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и требовать вернуть проданный объект сделки.

Правила заполнения

При составлении договора купли – продажи земельного участка в рассрочку стороны должны руководствоваться положениями Федерального законодательства.

В документе должны указываться:

• преамбула (название, паспортные данные, реквизиты);
• что является предметом соглашения (с подробным описанием);
• стоимость (прописью, цифрами);
• порядок внесения платы (с указанием графика платежей);
• права и обязанности;
• информация об имеющихся обременениях;
• порядок передачи объекта.

Договор подписывается сторонами, обозначаются их реквизиты.

Справка! Сведения должны прописываться полностью, без сокращений.

Предмет соглашения

Таковым является конкретная территория.

Указываются такие характеристики ЗУ:

1. площадь;
2. кадастровый номер;
3. местонахождение;
4. границы.

Кроме идентифицирующих участок параметров указывается факт наличия прав собственности, которые подтверждаются документально.

Реквизиты участников

Раздел содержит информацию о продавце и покупателе — участниках сделки.

Указываются:

• ФИО;
• паспортные данные;
• дата рождения;
• адрес регистрации.

Внимание! Могут указываться сведения об адресе проживания (если не совпадает с адресом регистрации), номер телефона, адрес почтового ящика и пр.

Стоимость надела

Раздел «отвечает» за указание на рассрочку.

В этом пункте прописываются:

1. информация об общей стоимости территории;
2. данные о первоначальном взносе;
3. размер выплаты;
4. данные об окончании долгового обязательства.

Расчеты осуществляются национальной валютой. Участники определяют размер первоначального взноса самостоятельно — закон не устанавливает требований к этому вопросу. Сумма указывается в соглашении не в процентном выражении, а в числовом.

Если покупатель планирует досрочно погасить задолженность, этот момент должен быть зафиксирован в соглашении. Этот поможет избежать возможного штрафа.

Порядок внесения платы

Более важный раздел соглашения. В этой части прописывается, что территория продается в рассрочку. Также указывается период, на который она выдается, общая стоимость земельного участка, с какой периодичностью будут вноситься платежи, каким способом будет осуществляться оплата (наличным, безналичным и пр.).

Обратите внимание! В таких договорах часто указан график платежей. В нем четко прописывают периодичность платежа, сумму. Подписывается он участниками сделки и прикладывается к договору купли – продажи. График может идти отдельным документом в качестве приложения к соглашению.

Обременения

В данном разделе продавец указывается на имеющиеся обременения либо их отсутствие.

Отсутствие обременений означает, что участок не был продан другому человеку, он не находится под арестом, не является залогом, и на него не претендуют третьи лица.

При нарушении этого требования покупатель имеет право требовать возврата денег и признания сделки, не имеющей силы.

Проверить наличие обременений на надел можно путем заказа выписки из ЕГРН.

Права и обязанности

На обоих участников распространяются права и обязанности, установленные законодательством. Продавец и покупатель определяют их самостоятельно. Главное правило — они не должны перечить действующим нормам закона. В обязанности продавца входит передача земельного надела покупателю. Тот должен оплатить объект сделки и принять его.

Заключительные положения

В разделе прописывается, необходимо ли заверять документ у нотариуса, указываются способы разрешения спорных ситуаций и дата вступления соглашения в силу. В конце документа стороны проставляют подписи, подтверждая согласие на обозначенные условия.

Тонкости при оформлении соглашения о покупке земли с домом

При составлении соглашения руководствуются требованиями законодательных норм. Договор заключают в письменной форме — устная не будет иметь юридической силы.

Составляется по стандартным принципам. Предметом договора выступают 2 объекта — земля и дом. В соглашении отображается информация об обеих сторонах.

Детально описывается предмет: указываются сведения о территории и находящемся на нем доме. Если кроме дома имеются хозяйственные постройки, данные указываются и о них.

Указывается:

• кадастровый номер дома;
• текущее состояние объекта на момент продажи;
• из каких материалов построен дом.

О территории описывается целевое назначение, категория земли, тип разрешенного использования.

Кто подписывает и нужно ли заверять?

Договор купли – продажи территории в рассрочку составляется в письменном виде. В документе должны стоять подписи обеих сторон — продавца и покупателя.

В том случае, если не затрагиваются интересы третьих лиц. Если продаваемый объект является долевой собственностью, потребуются подписи всех владельцев. За несовершеннолетних или недееспособных граждан документ подписывают родители (опекуны).

Прежде чем подписывать документ, необходимо проверить наличие правоустанавливающих бумаг на землю:

1. свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРН;
2. технический паспорт.

Нотариально удостоверять его не нужно. Если же продается доля в праве собственности, нотариальное заверение необходимо. Потребуется оно и в случае, если право собственности принадлежит малолетнему или недееспособному гражданину.

Услуги нотариуса оплачиваются обоими участниками (пополам) или одним из них. Нотариальное заверение обойдется в 0, 10% — 0,40 % от суммы договора.

Особенности и подводные камни

При заполнении соглашения должны быть соблюдены не только стандартные требования, но и те, которые касаются договора с рассрочкой.

В документе должны содержаться сведения, помогающие идентифицировать территорию (площадь, местоположение, кадастровый номер и др.), целевое назначение.

По желанию к соглашению могут прикладываться справка с места работы покупателя (НДФЛ). Важно прописать, момент перехода прав собственности — до полного расчета с продавцом или после.

Внимание! Если график платежей не будет подписан обоими участниками, соглашение считается недействительным.

Не менее важна регистрация договора. Если имеются ограничения на участок, на процедуру это не повлияет. Если от покупателя перестают поступать платежи, стороны могут договориться мирным путем — о переносе, уменьшении суммы и пр. если это не помогло, продавец вправе обратиться в суд.

Риски связаны с потерей платежеспособности покупателя. Если у него пропадет источник прибыли, ежемесячные платежи он вносить не сможет. Это влечет к расторжению сделки или принудительному возврату территории.

Интересное видео

Полезная информация от эксперта в видео:

Заключение

Таким образом, договор купли – продажи земельного участка в рассрочку оформляется в письменной форме. Обязательное требование действующих законодательных норм — регистрация соглашения в Росреестре. Процесс оформления сделки регулируется Гражданским кодексом.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/v-rassrochku

Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа: образец

При покупке или продаже земельных участков стороны могут проводить финансовые расчеты различными способами.

Федеральное законодательство не ограничивает российских граждан в этом вопросе, благодаря чему договора могут заключаться при полной оплате, либо с предусмотренной рассрочкой платежа.

Выбрав последний вариант стороны должны составить график, согласно которому покупатель будет передавать деньги продавцу.Можно ли приобрести землю в рассрочку по закону

Покупка земли в рассрочку является распространенным явлением. Гражданский Кодекс РФ полностью регулирует этот вопрос:

1. Ст. 336. Статья позволяет продавать и покупать земельные участки в рассрочку.
2. Ст. 460. Продавцы обязаны передавать покупателям землю без каких-либо обременений. Исключением являются ситуации, при которых новый владелец сознательно идет на такую сделку.
3. Ст. 488, 489. Приобретаемый участок до момента полного финансового расчета будет находиться в залоге.
4. Ст. 549, 550. Регламентируется порядок составления договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа.
5. Ст. 551. Определяется обязанность покупателя провести регистрацию права собственности на приобретенный объект.
6. Ст. 554. Регламентируется предмет соглашения.
7. Ст. 555. Определяются требования к формированию стоимости участка.
8. Ст. 557. Регулируются права и обязанности для покупателей, продавцов.

Если на участке расположен дом, то сторонам придется составлять два договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа, отдельно для каждого объекта. Факт реализации будут подтверждать два документа, одновременно вступивших в юридическую силу.

Отличие данного вида договора от стандартного

Договор купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа отличается от стандартного соглашения по следующим параметрам:

1. До момента проведения окончательных финансовых расчетов право собственности будет сохраняться за продавцом объекта. Покупатель не сможет совершать с участком никаких юридических действий.
2. Возникновение долговых обязательств.
3. Отличается способ оплаты.
4. Указывается размер первоначального взноса в процентном соотношении к сумме сделки. Определяется дата окончательного расчета.
5. Расчеты проводятся только в национальной валюте.
6. Составляется график платежей.
7. Согласовываются штрафные санкции за срыв сроков.
8. Предусмотрена для продавца возможность расторжения соглашения в одностороннем порядке.
9. До момента окончательных финансовых расчетов земельный участок будет находиться в залоге, согласно ст. 488, 489 ГК РФ.

Какие документы понадобятся

Для оформления договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа сторонам нужно подготовить документацию:

1. Соглашение в 3 экземплярах.
2. Заявление, по которому осуществляется переход права собственности.
3. Правоустанавливающая документация (государственный акт на землю, дарственная, завещание).
4. Квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины.
5. Гражданские паспорта всех участников сделки, идентификационные налоговые номера. При участии в процессе третьего лица потребуется оформленная на его имя доверенность, заверенная в нотариальной конторе.
6. Акт о согласовании границ участка.
7. Письменное и заверенное нотариусом согласие супруга (супруги), если объект находится в совместной собственности.
8. Акт приема-передачи.
9. Кадастровый паспорт.
10. План участка.
11. Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременений.
12. Согласие, выданное органами опеки и попечительства, если продаваемый объект затрагивает интересы несовершеннолетних граждан.
13. График ежемесячных платежей (нуждается в нотариальном заверении).

От покупателя продавец может потребовать документальное подтверждение прав первоочередного выкупа объекта, а также платежеспособности.

Как оформить договор

При составлении соглашения стороны обязаны руководствоваться регламентом Федерального законодательства. Договор с предусмотренной рассрочкой платежа должен включать такие пункты:

1. Полное наименование.
2. Дата оформления.
3. Место составления документа.
4. Наименование сделки.
5. Отметка о предоставлении покупателю рассрочки.
6. Предмет договора. В этом пункте подробно описывается земельный участок, указывается юридический адрес, точные размеры, границы.
7. Номер соглашения.
8. Документы, подтверждающие право собственности продавца.
9. Отсутствие обременения.
10. Порядок проведения финансовых расчетов, возможные варианты оплаты. Стороны могут договориться о ежемесячных, ежеквартальных расчетах, рассмотреть разные варианты.
11. Права и обязанности сторон.
12. Срок действия соглашения.
13. Сумма сделки, размер первоначального взноса.
14. Реквизиты.

Внимание! Отдельно составляется график ежемесячных платежей, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Образец

Образец договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа.doc

Сколько стоит

Процесс нотариального заверения договоров купли-продажи земельных участков в рассрочку предусматривает определенные издержки. Расходы по оплате услуг могут возлагаться как на обе стороны (пополам), так и на одного участника сделки.

Стоимость нотариального заверения соглашений варьируется в диапазоне 0,10%-0,40% от суммы. Выдача доверенности на имя родственников составляет 100 р., третьим лицам  500 р.

За заверение согласия супруга (супруги) на продажу объекта нужно заплатить 500 р.

При регистрации и оформлении сделки купли-продажи придется понести расходы:

1. Получение выписки ЕГРН — 300 р. Регистрация через МФЦ – 750 р.
2. Государственная пошлина – 2000 р.
3. Регистрация в Росреестре права собственности на землю, имеющую сельскохозяйственное предназначение – 350 р.

Как будет производиться расчет

При оформлении договора купли-продажи стороны должны составить график платежей. В этом документе указываются даты и суммы ежемесячных взносов. Он в обязательном порядке заверяется нотариусом и является неотъемлемой частью соглашения.

Типовой график платежей включает такие данные:

• форма проведения финансовых расчетов: безналичная, наличная;
• сумма ежемесячного взноса;
• даты платежей;
• сумма первого (авансового) взноса, в процентном и абсолютном исчислении от стоимости сделки;
• дату последнего платежа.

Внимание! Если покупатель планирует привлечь к финансовым расчетам с продавцом третьих лиц, то этот момент нужно отразить в договоре.

Нужно ли привлекать нотариуса или юриста

Процесс оформления договоров купли-продажи земельных участков регламентируется Федеральным законодательством, которое не требует обязательного нотариального заверения сделок.

Если юридическая процедура будет затрагивать интересы третьих лиц (дольщиков, несовершеннолетних), то потребуется участие нотариуса.

Исключить ошибки и возникновение спорных моментов можно благодаря помощи юристов, которые будут сопровождать этапы сделки.

При наличии у земли нескольких собственников, продавцу нужно от каждого получить нотариально заверенное согласие на сделку. Если планируется продажа участка, которым владеет недееспособный или несовершеннолетний гражданин, то от имени собственника подпись на договоре должен ставить родитель либо опекун.

Порядок и сроки регистрации

Процесс государственной регистрации права собственности на приобретенный участок предусматривает действия:

1. Покупатель собирает пакет документации.
2. Уплачивается государственная пошлина.
3. Делается обращение в местный орган Росреестра.
4. Заявление рассматривается в течение месяца.
5. Договор купли-продажи вступает в юридическую силу.
6. Осуществляется переход права собственности к новому владельцу в соответствии с условиями соглашения, после полного финансового расчета.

Если российские граждане самостоятельно будут заниматься регистрацией прав собственности на приобретенную землю, то выписку из ЕГРН они получат в течение 2 месяцев с момента подачи документов. Сократить срок удастся при помощи нотариуса, который самостоятельно сделает обращение в Росреестр.

Плюсы и минусы для покупателя и продавца

Покупка-продажа земельных участков в рассрочку имеет ряд плюсов:

1. В договорах прописывается порядок проведения финансовых расчетов. Если покупатель пропустит ежемесячный платеж, собственник земли может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение. В такой ситуации участок будет возвращен прежнему владельцу, а нарушитель договоренностей получит уплаченные средства за минусом неустойки. Размер штрафных санкций определяется в индивидуальном порядке при подписании договора купли-продажи. Согласно юридической практике, средняя ставка составляет 0,03% от суммы долга, начисляемая за каждый день просрочки.
2. Для покупателей приобретение земельных участков в рассрочку выгодно тем, что не нужно сразу передавать большую сумму денег.
3. Продавец имеет возможность в соглашении зафиксировать цену на землю. Это очень актуально при частых ценовых колебаниях на рынке. Благодаря фиксации стоимости даже при существенном снижении цен продавец получит оговоренную с покупателем сумму.

К минусам таких сделок можно отнести риски для покупателей, связанные с утратой платежеспособности. Если они потеряют источники дохода, то не смогут делать ежемесячные платежи, что чревато расторжением соглашения и принудительным возвратом земли собственникам.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/zemelnogo-uchastka-s-rassrochkoj-platezha.html

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку: образец

Одним из условий договора в купленном земельном участке выступает порядок его оплаты. Закон допускает договор купли-продажи земельного участка в рассрочку. Как происходит оплата в этом случае, рассмотрим в статье.

Основные положения купли-продажи

Договор предполагает участие в правоотношениях двух сторон. Это продавец и покупатель, которые преследуют обоюдно выгодные цели: один продает товар, а второй его покупает, оплатив определенную денежную сумму.

Покупателем может быть любое лицо, обладающее дееспособностью. В договоре обязательно указывается на его предмет, то есть товар, продукция, имущество, подлежащее передачи. При этом соблюдается требование о том, чтобы товар не был изъят из оборота, передан в соответствующем ассортименте, комплектации, виде. Несоблюдение условий ведет к спорам, которые невыгодны ни одной из сторон.

Цена договора устанавливается в самом соглашении. Если указание на нее отсутствует, то в действие вступают общие правила, регулирующие стоимость аналогичных товаров.

Закон разрешает платить за продукцию предварительно, после ее передачи покупателю, а также вносить не всю сумму платежей сразу, а пролонгировать этот момент во времени. По иному, товар может быть куплен в рассрочку.

Товар, имущество, переданное покупателю в рассрочку: особенности заключения договора

Особенность заключения договора с оплатой товара или имущества в рассрочку (например, земельного участка) состоит в том, что кроме существенных условий договора, акцент в нем делается таких пунктах, как:

• стоимость земли;
• порядок оплаты;
• срок;
• размер платежей, которые будут вноситься в качестве рассрочки.

Прописываются права и обязанности сторон по соглашению. В частности, продавец имеет обязанности:

• передать покупателю свободный от обременений земельный участок:
• передать имущество, имеющее характеристики, достигнутые в ходе переговоров между сторонами.

Покупатель обязан:

• оплатить имущество (включить в соглашение пункт о рассрочке);
• принять товар.

Договор купли-продажи оформляется в разных случаях, на большой ассортимент товаров. В зависимости от этого и могут меняться условия самого договора, а также разновидность. Например, немалая доля отдана розничной купле-продаже. Условия этого соглашения, оно, прежде всего, публичное, может отличаться от правовой природы продажи земельного участка.

Рассрочка: правовая природа и образец

Рассрочка платежа по оплате договора купле-продаже – это особый вид взаиморасчетов между сторонами.

Суть рассрочки состоит в том, что плата за земельный участок будет передана не единоразово, одной твердой суммой, установленной в договоре, а платежами в течение определенного временного интервала.

Рассрочка – разновидность кредитного договора, та как имеет несомненные с ним сходства. До тех пор, пока покупатель не расплатиться с участком земли, он останется в залоге у продавца.

Рассрочка в качестве порядка оплаты применяется в разных ситуациях. Например, его часто используют как альтернативу ипотечного договора. Либо, когда земельный участок стоит дорого, покупатель не может сразу выложить всю сумму денег за него. Логично, что он просит рассрочку, поэтапную оплату.

Конечно, никто не может принудить продавца соглашаться на это. И далеко не каждый выразит восхищение этим вариантом. Многие предпочитают не использовать такие варианты, как ипотека, либо рассрочка. С ипотекой – много нюансов, риск потратить больше времени, чем при обычно продаже.

С рассрочкой покупатель не получит деньги сразу в полном объеме. Поэтому некоторые продавцы отказываются.

Условие о рассрочке в договоре

В договоре стороны прописывают момент, когда право собственности переходит от одного к другому:

• день вступления соглашения в законную силу, после осуществления регистрационных процедур;
• оплаты определенной части земельного надела;
• после внесения полной суммы за объект недвижимого имущества.

На практике, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу, стороны используют первый в списке вариант. Но он рискован для продавца, так как он передал право собственности, но полный расчет не получил. Для того чтобы снизить риск до минимума, используется такая форма обеспечения обязательств, как залог.

В силу этого обязательства, кредитор имеет право получить удовлетворение от должника за счет реализуемого имущества, оставленного последним в качестве залога.

Но это происходит только при условии того, что должник просрочил выплаты, причем существенно, либо вообще ничего не делает для исправления ситуации. Залогу посвящена отдельная статья закона. Ст.

334 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе защищать свои финансовые права. Залог по юридической природе относится к вещному способу обеспечения обязательств.

Таким образом, чтобы минимизировать свой риск, земля обеспечивается залогом со стороны продавца. Если покупатель не сможет больше платить, либо начнет допускать просрочки, то участок обратно возвращается кредитору.

Если говорить формально сделка с рассрочкой имеет признаки одновременно двух договоров:

Купли – продажи – при условии полной оплаты земельного участка, право собственности переходит от продавца к покупателю. Займ – земельный участок – это залог, который обеспечивает надлежащее поведение в сделке покупателя. То есть, он также и минимизирует риск продавца по неоплате стоимости имущества, переданного покупателю.

Аванс

До момента регистрации сделки в Росреестре по общим правилам покупки любого имущества недвижимого назначения вносится аванс или задаток.

Обычно условия о них включаются в предварительный договор. Он составляется между сторонами и свидетельствует о том, что они готовы через некоторое время заключить основной договор купли-продажи. Иными словами, стороны достигли соглашения по всем условиям и пунктам.

И заключение соглашения предварительно выгоден обеим сторонам. Например, продавец, который согласился не на полную оплату, на рассрочку должен понимать, что покупатель имеет серьезные намерения.

Но правовая природа аванса такова, что если по каким-либо причинам договор не заключается, одна сторона расторгает соглашение, аванс возвращается.

Задаток

Иное дело задаток. Он так же, как и аванс выступает обеспечением обязательства. Но тут условия более строгие. Если покупатель откажется от договора, задаток не возвращается, в отличие от аванса. А если откажется продавец, он возвращает покупателю сумму двойного задатка. Поэтому на практике, аванс более распространен.

Для покупателя заключение предварительного договора, внесения туда пунктов о задатке или авансе выгодно. Он будет знать, что земельный надел перейдет к нему при соблюдении финансовых условий. А также, что покупатель снимет свое объявление о продаже, и больше не будет вести переговоры с другими, потенциальными покупателями.

Предварительный договор служит гарантией исполнения основного договора в будущем времени. Он служит интересам не одной стороны, а всех лиц, участвующих в правоотношении. Подписываясь под договором, они подтверждают свои обязательства по исполнению всех пунктов соглашения.

Предварительный договор содержит в себе ряд пунктов, по которым достигли договоренностей стороны.

В документе обязательно прописываются следующие данные:

• вид соглашения, которое заключается между продавцом и покупателем участка земли;
• предмет – участок (его местонахождение, расположение, габариты, наименование НП, в черте, за пределами города);
• указание в тексте, что на земельный участок отсутствуют обременения, кроме того, фиксация документа, который подтверждает это;
• компетенция участников: покупателя и продавца.

По факту должен быть передан земельный участок, который соответствует заявленным в договоре параметрам. Также он не должен иметь обременений: сервитут, ипотека, арест и т.д. Если они все-таки имеются, продавец обязан об этом сообщить покупателю. Но эта информация также содержится в выписке из ЕГРП, которая может быть получена по адресу и кадастровому № участка. И покупатель увидит таким все обременения, которые наложены на участок земли. Поэтому лукавить продавцу не имеет смысла. Если он продает дорогой участок, лучше все обременения снять, и только потом приступить к реализации земельного надела. Порядок снятия обременения зависит от его вида. Для покупателя обременение не выгодно с той точки зрения, что он не сможет до его снятия свободно распоряжаться землей.

Источник: https://prozemlu.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-v-rassrochku-obrazets/

Образец договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежей – как правильно оформить продажу земли в рассрочку

Продажа участка земли в рассрочку выгодна, как продавцу, так и покупателю. Но важно правильно составить договор с распределением платежей. Особенности оформления купчей с разовым платежом и платежом в рассрочку требуют учёта некоторых требований закона.

Можно ли и как купить и продать землю с домом и без с рассрочиванием платежа

Гражданский Кодекс в 336 статье разрешает продажу и куплю земли и домов в рассрочку. Важно понимать, что есть исключения, когда землю вовсе нельзя продавать. К таковым относится государственная или муниципальная земля, а также заповедные земли и те, которые признаны историческим наследием.

Во всех иных случаях, при наличии у продавца прав на данный участок, он может продать его в рассрочку.

Отличия продажи в рассрочку касаются:

• Указания способа платежа и долговых обязательств;
• При регистрации в Росреестре будет указано, что продать, подарить или передать в наследство этот участок нельзя до момента погашения долгов по платежам.

Особенно важно внимательно отнестись к наличию официальных обременений, таких как сервитут и залог. В этом случае нужно получить справку из Росреестра с указанием вида залога. Это же условие нужно прописать и в самом договоре купли-продажи.

Если на земельном участке ничего не построено, набор документов будет стандартным для любой купчей. Если на участке есть дом, то и договоров нужно составлять два – на участок и на дом. Продажа произойдёт одновременно, но на основании разных договоров.

Эти виды собственности имеют отдельные номера в кадастровом реестре, поэтому несмотря на логичную связь одного с другим, продавать их нужно по отдельности.

Что говорит закон?

При оформлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа закон защищает обе стороны сделки. Весь процесс регламентирован Гражданским Кодексом в статьях:

• 460-й. В этой статье описаны требования передавать недвижимость без обременений, кроме тех случаев, когда сам покупатель согласен принять её с обременениями;
• 488 и 489. В этих статьях указано, что объект находится в состоянии залога, пока покупатель не погасит долговые обязательства;
• 549 и 550 определяют форму договора продажи недвижимости;
• 551-я. Эта статья определяет процесс регистрации права собственности на недвижимость;
• 554-я статья определяет предмет договора;
• Требования к отображению цены в купчей указаны в статье 555;
• В 557 статье указана ответственность за передачу недвижимости в ненадлежащем состоянии.

Помимо этих разделов Гражданского кодекса, отношения по оформлению купчей регулирует Земельный кодекс РФ.

Плюсы и минусы для сторон

Главный плюс для продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка в рассрочку связан с возможностью сохранить текущую цену. Это выгодно в условиях снижения цен на рынке. Поскольку стоимость устанавливается на момент подписания договора, то и, несмотря на падение цены в будущем, покупатель будет обязан выплатить оговорённую сумму.

В случае, если покупатель не выплатит ежемесячный платёж, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В таком случае продавец получает участок обратно, а покупатель получает уже выплаченную сумму, за вычетом штрафа. Размер штрафа определяется индивидуально и указывается в договоре продажи.

Стандартная ставка 0,03% от стоимости участка за каждый день, прошедший с момента заключения договора.

Для покупателя рассрочка не несёт дополнительных рисков. Он получает возможность приобрести землю выгодно даже при условии недостаточного количества денег для разового платежа. Но нужно помнить о возможных проблемах самой сделки купли-продажи. Чтобы их избежать стоит проверять продавца у нотариуса, а также сам договор на предмет наличия ошибок или лазеек для продавца.

Также нужно учитывать, что рассрочка не защищает покупателя от вероятности потерять работу или заболеть, с чем может быть связана невозможность выплачивать рассрочку.

Отличия такого договора от стандартного

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком в рассрочку имеет свои особенности в сравнении с тем, выплаты по которому осуществляются сразу в полном объёме.

Конкретно, отличия отражены в следующих пунктах:

• Указывается о договорённости делать выплаты по частям. Также указывается процентная величина первоначального взноса от общей суммы. Сумму можно указывать только в национальной валюте;
• Составление графика платежей;
• Указывают срок погашения последнего платежа;
• Прописывается пункт о штрафных санкциях за просроченные платежи;
• Если покупатель не выполняет обязанности, договор может быть расторгнут, о чём также указывается в договоре;
• Указание на 488 и 489 статьи ГК РФ о том, что до погашения выплат участок находится в залоге.

Необходимые документы для сделки

Как и в случае оформления любого договора, купля-продажа в рассрочку требует сбора пакета документов. Это:

• Заявление о смене прав собственности;
• Три экземпляра договора купли-продажи;
• Паспорта участников либо нотариально заверенную доверенность от одного из них на доверенное лицо;
• В случае совместного владения супругов, нотариально заверенное согласие второго из них;
• Документ о праве собственности (свидетельство о регистрации или выписка из Росреестра);
• Документ, подтверждающий право владения;
• План объекта, кадастровый паспорт;
• Квитанция об оплате пошлины;
• Передаточный акт;
• График платежей, если он отдельно заверен нотариусом;
• Акт о согласовании границ;
• Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
• Если сделка касается прав несовершеннолетних, то нужно ещё согласие органов опеки.

Дополнительно у покупателя могут потребовать документы, подтверждающие его платёжеспособность и наличие у него прав первоочередного выкупа.

Особенности договора

Рассмотрим подробно все пункты договора, его составление по образцу и возможные вариации.

Структура и содержание

Продажа земельного участка в рассрочку происходит по договору, который в обязательном порядке включает:

• Во вступлении нужно указать данные из паспортов, адреса прописки и другие реквизиты участников сделки;
• Нужно детально описать сам участок, который продаётся. Этот пункт о предмете договора;
• Цена прописью и цифрами в национальной валюте;
• График платежей;
• Права и обязанности сторон;
• Данные о наличии обременений и ограничений данной недвижимости;
• Порядок передачи объекта;
• Подписи участников сделки.

Во вступительной части договора, где указываются основные данные сторон, нужно прописать условие оплаты в рассрочку.

Главные пункты

Главными пунктами является описание порядка оплаты, а также пункт об обременении земли, в частности указание факта нахождения её в залоге до момента погашения задолженности по выплатам.

Также нужно внести в договор пункт об условиях расторжения договора и штрафных санкций в случае просроченных платежей.

Порядок оплаты

Покупатель должен осуществлять оплату при купле земельного участка в рассрочку строго по графику платежей.

Такой график установлен в договоре, а также может прилагаться отдельным документом, заверенным нотариусом.

В случае задержки очередного выплата, продавец вправе применить штрафные санкции, которые также должны быть указаны в договоре. В крайних случаях он имеет право расторгнуть договор.

В графике выплат обязательно нужно указывать:

• Сумму первого платежа, в абсолютном исчислении и в относительном (процент от всей суммы);
• Сумму ежемесячных выплат;
• Дату ежемесячных выплат;
• Дату последнего платежа.

Дополнительно в договор можно внести пункт о форме платежей – наличными, безналичный расчёт, напрямую продавцу или третьим лицам.

Кто подписывает документ и нужно ли заверять

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку подписывают покупатель и продавец. Но это при условии, что сделка не затрагивает интересы третьих лиц.

Если продаётся доля в общей собственности, также нужно подписанное и нотариально заверенное разрешение от других собственников.

Если застрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных, то договор должны подписывать их опекуны или родители.

Особенности заполнения

особенность – такой договор должен содержать все стандартные данные, которые позволяют идентифицировать предмет продажи и его характеристики.

То есть договор должен быть составлен максимально полно и однозначно, чтобы в будущем не возникло спорных моментов. При этом важно учитывать также требования к описанию процесса рассроченных выплат.

Все ключевые параметры графика выплат также являются обязательной составляющей договора.

Регистрация сделки

Зарегистрировать сделку можно в офисе МФЦ по месту регистрации или прямо в Росреестре. Заявление на регистрацию помогут составить работники МФЦ. При себе нужно иметь:

• Договор купли-продажи;
• Документы, которые удостоверяют личности участников сделки (или нотариальные доверенности от них на имя доверенных лиц);
• Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу земли, находящейся в общей собственности;
• Документ о праве владения;
• Квитанция об уплаты пошлины;
• Передаточный акт;
• График платежей с нотариальным заверением;
• Согласие органов опеки, если сделка касается интересов несовершеннолетних.

Сроки и расходы

Расходы на оформление и регистрации купчей стороны сделки могут разделять по личному усмотрению. Размер государственной пошлины и остальные обязательные траты определены на территории России и не слишком сильно отличаются. А именно:

• Выписка из ЕГРН о том, что на данную недвижимость не установлены обременения и что данный продавец имеет права владения этой собственностью. Выдаётся такая справка в МФЦ или Росреестре и стоит 300-750 рублей;
• Заверение согласия супруга нотариусом стоит 500 рублей;
• Нотариальная доверенность для родственников 100 рублей, для третьих лиц – 500 рублей;
• Заверение договора купли-продажи нотариусом – 0,1-0,4% от стоимости сделки;
• Переоформление прав собственности требует уплаты обязательной госпошлины в размере 2000 рублей;
• За регистрацию права собственности на сельскохозяйственный участок – пошлина в размере 350 рублей.

Стандартный срок рассмотрения и регистрации таких сделок не больше двух месяцев. Для того, чтобы ускорить этот процесс, стоит обратиться к нотариусу. Он сам подаст документы на регистрацию, благодаря чему процесс пройдёт быстрее.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/obrazec-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-rassrochkoj-platezhej/

Как составляется договор купли продажи земельного участка с рассрочкой платежа?

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка стороны могут договориться о любом способе расчета за него. В частности, допускается внесение платежа единоразово и в полном объеме или же частями (в рассрочку).

В последнем случае сделка по покупке участка приобретает определенные особенности, которые необходимо обязательно учитывать при ее оформлении. Данные особенности, а также основные правила составления договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа стоит рассмотреть более подробно.

В каких случаях допускается рассрочка?

Чаще всего такой вариант применяется, когда у покупателя нет всей суммы на оплату земли, но приобрести ее он хочет. В этом случае он может купить землю сразу, не дожидаясь, когда будет накоплена нужная сумма, т.е. взять ее в своеобразный «кредит», который не предполагает начисления процентов на сумму платежа .

Продавцу данный вариант может быть выгоден, если спрос на землю небольшой и найти покупателей на нее сложно (например, из-за высокой цены). Предоставление же возможности рассрочки позволит найти новых покупателей, способных рассчитаться за недвижимость в несколько платежей.

Отличия от обычного договора

Существенными условиями договора являются, как и в общих случаях, предмет сделки и цена на него. В качестве предмета при этом выступает продаваемый земельный участок.

Цена указывается в натуральной или денежной форме (причем в последнем случае валютой может быть только национальная денежная единица).

При этом стороны могут установить такой момент перехода прав собственности за него:

• с момента вступления договора в силу (то есть сразу после его государственной регистрации);
• после оплаты определенной части стоимости земли;
• после внесения всей суммы за недвижимость.

Наибольшей популярностью пользуется первый способ. Однако он является более рискованным для продавца, поскольку права собственности на участок он передает, а деньги за него не получает. Поэтому в данном случае для перестраховки участок обременяется залогом — в случае невыполнения покупателем своих обязательств права собственности на землю возвращаются к продавцу.

В этом случае с формальной точки зрения данная сделка имеет признаки двух независимых договоров:

• купли-продажи — при условии оплаты полной стоимости земли права собственности на нее переходят к покупателю;
• займа — земля выступает своеобразным залогом в сделке и обеспечивает выполнение покупателем его обязательств по оплате.

При этом возможны два варианта:

1. Внесение авансового платежа, или предоплаты (то есть части денег в счет будущей оплаты). В этом случае при расторжении сделки продавец возвращает покупателю данные средства.
2. Внесение задатка. При этом также вносится предоплата, однако порядок ее возврата несколько другой:
   • в случае вины покупателя деньги остаются у продавца;
   • при наличии вины со стороны продавца он возвращает покупатель 200% от величины задатка.

Последним способ является наиболее надежным, однако эти условия будут действовать только при условии подписания между сторонами специального соглашения о задатке.

Название документа

Здесь указывается как название сделки (то есть купля-продажа), так и условие о рассрочке. Примером названия может быть: «Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа». Ниже также указывается место (город, область) и дата заключения сделки.

Реквизиты сторон

В этом разделе указывается, кто выступает покупателем, а кто продавцом, и вносятся их данные:

• фамилия, имя и отчество;
• серия и номер паспорта;
• место и дата выдачи паспорта;
• адрес регистрации;
• дата рождения.

Кроме этого, может быть указана и контактная информация: адрес фактического проживания (если он отличается от прописки), номер телефона, адрес электронной почты и т. п.

Предмет договора

Им выступает конкретный земельный участок, который продается. Необходимо указать такие его характеристики:

• кадастровый номер;
• площадь;
• адрес;
• границы участка.

Кроме данных характеристик, при помощи которых можно идентифицировать земельный участок, также нужно указать и факт наличия прав собственности на него с подтверждающим это документом. Например, это может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.

Права и обязанности сторон

На продавца и покупателя распространяются все права и обязанности, прописанные в законодательстве. Также стороны могут определить их самостоятельно и по своему усмотрению — главное, чтобы они также не противоречили положениям нормативно-правовых актов.

Особенности заполнения и последующие действия

Порядок оформления договора с рассрочкой мало чем отличается от ситуации со стандартной сделкой — он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательным требованием является государственная регистрация сделки в Росреестре, для проведения которой необходимо предоставить такие документы:

• три экземпляра договора;
• копии паспортов сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• кадастровый план и паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• график платежей;
• согласие на продажу от супруга или других собственников (если у них есть права на землю);
• акт согласования границ;
• выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие обременений.

После подачи документов они рассматриваются в течение определенного срока (обычно не более месяца), после чего покупатель получает право собственности на участок.

В случае соблюдения сторонами условий сделки купля-продажа земельного участка в рассрочку является хорошим способом передачи прав собственности на недвижимость, удобным для обеих сторон.

Для минимизации рисков как для продавца, так и для покупателя желательно при передаче прав собственности последнему установить на землю обременение (залог). Основанием для снятия этого залога будет полная выплата стоимости недвижимости.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-v-rassrochku.html