Как оформляется купля квартиры через риэлтора ипотечным кредитом

Как оформить ипотеку без риэлтора?

Собираетесь приобрести недвижимость и хотите узнать, можно ли обойтись без услуг посредника?

Пошаговая инструкция того, как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, позволит вам без проблем справиться с этой задачей!

Чтобы понять, стоит ли обращаться к риэлтору при покупке жилья, необходимо ознакомиться с главными преимуществами самостоятельных действий.

К ним относятся:

• Безопасность – среди посредников часто встречаются недобросовестные сотрудники, желающие получить дополнительную прибыль за чужой счет;
• Экономия. Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку? За участие в сделке квалифицированного специалиста клиенту придется заплатить от 1 до 3% от стоимости продаваемого объекта, что в переводе на живые деньги не так уж и мало;
• Соответствие. Человек, самостоятельно выбирающий жилье, реже разочаровывается в покупке, ведь в этом случае квартира максимально отвечает его требованиям и пожеланиям;
• Большая и более точная выборка. Обращаясь к услугам риэлтора, вы можете упустить интересный вариант, на который риэлтор просто не обратит внимания. В результате вы потратите свое время на осмотр тех объектов, которые вам категорически не подходят.

Как купить жилье в ипотеку без риэлтора – пошаговая инструкция

Если вы не знаете, как оформить ипотеку без риэлтора, воспользуйтесь этой подробной инструкцией.

Шаг 1. Определение требований к жилью

При выборе жилья большинство потребителей руководствуется следующими критериями:

• Год постройки (можно узнать на сайте Росреестра или в документах на квартиру);
• Реальное состояние дома (окон, подъезда, крыши, лифта, дверей, мусоропровода и т. д.);
• Статус объекта недвижимости (новострой или вторичка);
• Площадь и количество комнат;
• Транспортная доступность;
• Удаленность дома от работы и основных объектов инфраструктуры;
• Тип планировки;
• Реальное состояние квартиры (перепланировка, ремонт, состояние основных коммуникаций, отсутствие плесени, крыс, тараканов, уровень шумоизоляции, тип отопления, наличие счетчиков и пр.);
• Сторона, на которую выходят окна;
• Внешний вид и обустроенность двора;
• Близость опасных объектов и трасс;
• Район (в престижных районах жилье стоит намного дороже);
• Цена.

При анализе объекта недвижимости в первую очередь обращайте внимание на те параметры, которые нельзя изменить (например, особенности и расположение дома). А вот отсутствие хорошего ремонта не играет большой роли, ведь легко поддается исправлению.

Шаг 2. Поиск жилья

Определившись с критериями выбора, можно приступать к поиску подходящего жилья. Нужно ли нанимать для этого профессионального риэлтора? Совсем не обязательно, ведь вы в состоянии самостоятельно воспользоваться сразу несколькими источниками информации.

Ими могут выступать:

• Специализированные интернет-сайты. Информацию на таких сервисах могут выкладывать не только риэлторские компании, но и сами собственники. Они также заинтересованы в том, как продать квартиру без посредников, ведь тогда спрос на жилье будет в несколько раз выше;
• Площадки объявлений, содержащие данные о разных товарах и услугах. Правда, подобные ресурсы не собирают целевую аудиторию, что значительно уменьшает шансы отыскать действительно хороший вариант;
• Еженедельные печатные издания. Пользуются меньшим спросом, но имеют место быть. Как правило, объявления в газетах публикуют люди зрелого и пожилого возраста. Все остальные дублируются в сети и на сайтах недвижимости;
• Объявления на рекламных досках. Еще один старый метод, позволяющий не только просмотреть все доступные объявления, но и поместить свое. Главное, дать как можно больше конкретики – например, указать, в каком именно районе города вы хотите купить квартиру;
• Социальные сети. Еще один эффективный и распространенный способ, который лучше всего действует при большом количестве друзей и подписчиков;
• Знакомые. Сарафанное радио еще никто не отменял, поэтому не забудьте расспросить своих знакомых, родственников и коллег.

Шаг 3. Осмотр всех вариантов

Личный осмотр подходящих вариантов является одним из наиболее важных факторов. Несмотря на кажущуюся простоту этого процесса, в нем есть несколько нюансов:

• Осмотр квартиры лучше производить вдвоем или даже всей семьей. Во-первых, так безопасней, а во-вторых, дает возможность посоветоваться с важными для вас людьми;
• На первую встречу с потенциальным продавцом следует идти без денег и каких-либо бумаг;
• Чтобы не забыть вопросы или другие детали, запишите их в блокнот.

Историю квартиры и данные о жильцах можно узнать у консьержки или ближайших соседей. У них же следует уточнить информацию об особенностях дома или района. Кроме того не забудьте прогуляться по окрестностям и лично удостовериться в их безопасности и благоустроенности.

Шаг 4. Проверка прав собственности на квартиру и обременение

Найдя нужный вариант, не забудьте убедиться, что квартиру продает именно ее владелец, а само жилье не состоит в обременении.

Сделать это можно 2 способами:

• На сайте Росреестра. Для этого следует сформировать соответствующий запрос и ввести порядковый или кадастровый номер квартиры. Подтвердив операцию, дождитесь, пока на странице отобразиться адрес объекта недвижимости. Его отсутствие говорит о том, что в ЕГРН таких сведений нет;
• В МФЦ. Заказать выписку из ЕГРН можно и в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг. Таким способом можно получить информацию об основных характеристиках интересующего вас жилья – состоит ли оно в залоге, находится ли под арестом, участвует ли в судебных разбирательствах и т. д.

Обязательно уточните основание, положенное в основу владения. Если речь идет о наследстве, выясните, какой период времени прошел с этого момента. Самый безопасный срок – начиная от 3 лет. В противном случае могут возникнуть споры с другими правопреемниками.

Шаг 5. Проверка личности владельца

Здесь все достаточно просто. Чтобы убедиться в подлинности личности собственника, сверьте данные его паспорта с информацией, указанной в свидетельстве о праве собственности.

Для подтверждения дееспособности продавца попросите его представить соответствующую медицинскую справку.

Шаг 6. Оценка приобретаемого жилья

В процессе проверки объекта недвижимости следует выполнить несколько важных операций:

• Изучить копию домовой книги – так вы сможете убедиться в том, что в квартире не прописаны посторонние лица;
• Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – ее можно взять в УК или РЭУ;
• Ознакомиться с техпаспортом – позволяет исключить выполнение владельцем незаконной перепланировки.

Шаг 7. Подготовка документов

Согласно законодательству, действующему в 2020 году, для оформления квартиры в ипотеку необходимо собрать стандартный пакет документов.

Со стороны покупателя:

• Ксерокопия всех страниц паспорта гражданина РФ;
• Ксерокопия пенсионного удостоверения (если есть);
• Ксерокопия свидетельства о постановке на учет в Федеральной налоговой службе страны (с номером ИНН);
• Справка по форме 2-НДФЛ (оригинал);
• Трудовая книжка, завизированная подписью и печатью главы кадрового отдела или нотариусом;
• Водительские права (если есть);
• Военный билет (если есть);
• Свидетельство о браке и брачный контракт (если есть);
• Образовательные сведения (дипломы, аттестаты и т. д.);
• Справка от органов опеки (если жилье переходит несовершеннолетнему);
• Анкета, предоставленная сотрудником банка;
• Заявление о получении ипотечного кредитования.

Со стороны продавца:

• Ксерокопия всех страниц паспорта гражданина РФ;
• Ксерокопия пенсионного удостоверения (если есть);
• Военный билет (если есть);
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• Справка БТИ с описанием основных характеристик жилья и планом объекта недвижимости;
• Документ, подтверждающий отсутствие задолженности;
• Технический или кадастровый паспорт;
• Выписка из ЕГРП;
• Свидетельство о регистрации брака (если есть);
• Выписка из домовой книги, подтверждающая тот факт, что в квартире не прописаны другие жильцы;
• Согласие супруга на передачу недвижимости новому владельцу;
• Справка из психологического и наркологического диспансера о том, что владелец жилья является дееспособным и не стоит на учете;
• Свидетельство налогоплательщика;
• Разрешение органов опеки на продажу недвижимости (если продавец является несовершеннолетним);
• Свидетельство о рождении детей.

Шаг 8. Заключение сделки

Договор «купли-продажи» подписывают в банке в присутствии всех сторон. Как правило, это происходит не раньше, чем через 7-10 дней после подачи документов. Именно столько времени понадобится сотрудникам финансовой организации для принятия решения о выдаче ипотеки.

Шаг 9. Передача денег

При покупке жилья в ипотеку деньги продавцу переводятся на последнем этапе. Сделать это можно как наличным, так и безналичным расчетом.

Не вносите предоплату и не оставляйте залог! Если в процессе оформления сделки сотрудникам Росреестра удастся отыскать какие-либо проблемные моменты, вернуть деньги будет сложно. Передача задатка осуществляется только после заключения договора купли-продажи и только лишь под расписку.

Также следует отметить, что на случай срыва сделки действуют свои законы. Так, если договор был заключен, но еще не зарегистрирован, а покупатель по какой-либо причине изменил свое решение, он теряет весь задаток. Если условия договора нарушает продавец, то он должен будет вернуть двойную сумму залога.

Еще более острожным следует быть с суммой первоначального взноса. Так как жилье переходит в собственность покупателя только после осуществления регистрации, не спешите вносить деньги.

Шаг 10. Страхование жизни, жилья или трудоспособности

Если вы все еще сомневаетесь в том, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке, ознакомьтесь со следующим важным шагом, который вам также придется пройти.

Как известно, при оформлении кредита большинство финансовых организаций настаивает на том, чтоб клиент застраховал имущество, жизнь, здоровье или же другие блага. При этом страховая компания выбирается по рекомендации банка, а срок действия страховки распространяется на весь ипотечный период.

В некоторых случаях приобретение страховки можно заменить денежной компенсацией. Это выгодно для банка, но отнюдь не для клиента – процент будет в разы выше.

Шаг 11. Регистрация заключенного договора в регистрационной палате

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать ее в Регистрационной палате. При безналичном расчете деньги на счет продавца будут переведены только по окончанию этого процесса.

Шаг 12. Последние договоренности

В том случае, когда продавцом выступает не компания-застройщик, а конкретный человек, с ним нужно обговорить несколько важных вопросов.

Среди них самыми важными является момент передачи ключей и день, когда жильцы съедут. После этого можно заняться обустройством нового места жительства, не забывая при этом регулярно платить взносы.

Подводные камни

Чтобы ответить на вопрос, как покупать квартиру в ипотеку – с риэлтором или без, нужно разобраться со сложностями, которые могут возникнуть в случае самостоятельного оформления сделки.

К ним следует отнести:

• Мошенничество. Нарвавшись на аферистов, работающим по доверенности или поддельным документам, вы лишитесь и жилья, и всех уплаченных денег. Дело в том, что заключать сделки может только владелец недвижимости, поэтому доверенность, выданная на имя другого человека, может быть аннулирована в любой момент;
• Нарушения при оформлении прав собственности. Чаще всего это происходит с приватизируемыми квартирами – продавец обещает снять регистрацию после подписания договора, а затем отказывается от своих слов;
• Приобретение квартиры с обременением. Если жилье было получено в наследство, со временем на него могут претендовать даже те правопреемники, которые не были указаны в завещании. В этом случае достаточно получить судебное решение о включении граждан, имеющих право на обязательную долю в имуществе, в круг наследников;
• Заключение сделки с недееспособным лицом. Если вы купили квартиру у недееспособного лица, не запросив при этом справку о состоянии его здоровья, будьте готовы к тому, что опекуны, представляющие его интересы, могут оспорить весь процесс в суде;
• Включение старого дома в план расселения. Иногда продавцы могут и не знать о сложившейся ситуации, но это не исключает появление проблем для покупателя.

Теперь вы знаете, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку, и сумеете принять правильное решение. Удачных вам приобретений!

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-bez-rieltora-poshagovaya-instrukciya/

Продажа квартиры по ипотеке — важные моменты, плюсы и минусы

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

• проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
• отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

• сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
• банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
• ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
• защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

• банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
• заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

• обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
• новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
• если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

(Всего просмотров 10 616, сегодня: 6 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

• поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
• выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
• подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
• регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

• определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
• узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
• определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
• запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
• уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
• определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

• военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
• ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
• ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
• ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

• комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
• размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
• стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

• паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
• документы о семейном положении,
• документы, подтверждающие доход,
• справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

• предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
• документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
• копии паспортов продавцов,
• копию лицевого счета,
• технический, кадастровый паспорт,
• выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

• документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
• иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

• Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

• Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

• Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

• Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

Ипотека через риэлтора: как оформить, риски, нюансы

Ипотека через риэлтора предлагается в качестве услуги посредниками, но вот вопрос, насколько она выгодна при покупке квартиры, в чем заключается помощь, сколько стоит услуга риелтора по ипотеке, какой пошаговый порядок работы с агентством недвижимости.

Предлагаю подробно разобрать оформление ипотечного кредита через банк с приобретением жилья через посредника. В прошлый раз разобрали Продажа через риэлтора жилья и недвижимости

Как купить квартиру через риэлтора в ипотеку

Как оформить ипотеку риэлтором (что входит в услуги):

1. Подбор банка с наиболее выгодными процентными ставками или вкусными предложениями для клиентов маклера;
2. Информирование о дополнительных платежах при оформлении ипотечного кредита и приобретении жилья;
3. Берет на себя работу по отправке пакетов документов на одобрение покупателя, как будущего ипотечника в несколько банков;
4. Поиск и подбор жилплощади, подходящей под требования банка и будущего собственника;
5. Переговоры с ипотечным менеджером банка по поводу сбора пакета документов, одобрения выбранного объекта недвижимости, порядка расчетов на сделке и т.д.;
6. Работа с продавцом жилья по сбору документов для банка;
7. По поручению покупателя соберет документы для страхования титула;
8. Составление плана сделки, назначение даты, сопровождение на авансе;
9. Консультирование приобретателя квартиры на всех этапах сделки;
10. Проверка «юридической чистоты» (на сколько это возможно).

Услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку: стоимость и необходимость

Сможет ли покупатель сделать перечисленный перечень задач самостоятельно? Да, при наличии навыков и знании алгоритма действий.

Сможет ли покупатель сэкономить на сделке, если будет оплачивать услуги агента при покупке квартиры?
Давайте разбираться. Сделку контролирует банк, он же проверяет квартиру на претензии третьих лиц, т.к. это в его интересах. Остальные задачи, т.н. суета — сбор и подготовка пакета документов на одобрение понравившегося жилья и на страхование.

При этом стоимость услуг агента от 2 – 5% от цены недвижимости. К примеру, при рыночной стоимости жилища 7 млн. рублей, услуги маклера обойдутся покупателю от 140 тысяч рублей до 350 000 рублей.

Стоимость возрастает, если сделка «альтернативная», т.е. вам надо продать вашу квартиру и купить взамен.

При этом агент решает самый сложный вопрос — подбор жилья. В чем он заключается, пошаговый порядок:

1. Отсеивание объявлений-уток от агентств недвижимости (по-сути его коллег);
2. Прозванивание объявлений и выявление не только подходящих объектов недвижимости, но и готовности их к продаже;
3. Организация просмотров и выявление недостатков жилища и документов на него;
4. Нивелирование (снижение) рисков по сделке, либо рекомендации полного отказа от слишком рискованного к покупке жилья.

А теперь умножим эту работу на профессионального маклера и получим примерную цену за услуги, в результате которых покупатель не только экономит время, но и снижает риски при приобретении жилья. Во сколько вы ее оцениваете, столько на и стоит.

И не забывайте, что в профессии риелтор 90% проходимцев и некомпетентных специалистов. Следовательно, качество услуги риэлтора по ипотеке зависит от профессиональности конкретного индивида.

Реальная помощь риэлтора в ипотеке и покупке

Когда обращаться к ипотечному риэлтору:

• Если вы ИП или человек, которому трудно подтвердить официальных доход или в прошлом имеются просроченные платежи, портящие кредитную историю;
• Вы слишком заняты зарабатыванием финансовых средств, и оплата услуг даже в размере 100 – 150 тысяч рублей для вас не накладно;
• Есть сомнения в положительном одобрении вас или созаемщика банком по каким-либо иным причинам;
• Если вы иностранный гражданин, многодетная семья;
• Если у вас нет первоначального взноса на покупку жилья по ипотеке;
• Про помощь в подборе варианта для покупки написал выше (если это для вас ценно).

На этом, пожалуй, помощь в ипотеке специалистом по недвижимости заканчивается.

Кого взять в помощь: частного риелтора или агентство недвижимости?

Однозначного ответа здесь нет, т.к. в обоих случая имеете дело с конкретным человеком. Однако, раскрученные (крупные) риэлторские конторы могут сотрудничать с банком и получать от него небольшие бонусы для клиентов, например, понижение процентной ставки по кредиту или рассмотрение заявки в более краткие сроки и т.д.

Выгода, это то, что должно двигать вами, при решении вопроса о сотрудничестве с агентом или агентством. Все остальное от лукавого. Я уже давал покупателям и продавцам статью Как выбрать агентство недвижимости и риэлтора

Вы узнали, насколько реальны услуги ипотечного маклера и нужны ли они в вашей конкретной ситуации, либо стоит оформить самостоятельно и проконсультироваться с юристом на сложных этапах сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/ipoteka-cherez-rieltora.html