В договоре аренды пункт об удержании имущества ничтожен

Ответственность арендодателя за ущерб причиненный имуществу арендатора

При сдаче имущества в аренду между арендодателем и арендатором заключается договор и составляется акт сдачи/приемки.

Сдача в аренду имущества всегда сопряжена с определенными рисками. Кроме естественного износа всегда есть риск порчи или гибели имущества.

Поэтому договор аренды всегда включает в себя раздел, посвященный данному вопросу.

Арендатор обязан использовать имущество по целевому назначению и по окончанию срока аренды вернуть имущество в том же состоянии, в каком принимал с учетом естественной амортизации.

В жизненных реалиях часто все не так гладко, как на бумаге и арендатор нередко наносит урон арендуемому имуществу.

Порча имущества по вине арендатора

Согласно Гражданскому кодексу РФ если арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением или условиями договора, то арендатор имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

При возникновении повреждений или поломок арендатор должен сообщить об этом собственнику арендованного имущества. Арендодатель составляет акт повреждений в произвольной форме. Оценка ущерба производится им лично, либо с привлечением квалифицированных специалистов. В акте описываются повреждения, причины и обстоятельства их возникновения.

Возмещение убытков может быть произведено, как в досудебном (претензионном) порядке, так и в суде.

В ситуации, когда арендатор не желает возмещать причиненный им вред имуществу, либо не согласен с оценкой ущерба, то взыскание с него компенсации происходит в порядке искового производства в суде общей юрисдикции.

Важно! Расторжение договора аренды не снимает с арендатора ответственности по возмещению причиненного ущерба.

Если арендатор докажет, что порча или гибель произошли не по его вине, а из-за действий непреодолимой силы или третьих лиц, личности которых невозможно установить, то ему не придется возмещать причиненный ущерб.

В случае, когда известно, какие лица причинили ущерб имуществу, то арендатор компенсирует причиненный вред арендатору, а сам уже в порядке регресса требует эту компенсации с виновников произошедшего.

По общему правилу риск случайной гибели вследствие пожаров, наводнений и при других форс-мажорных обстоятельствах несет собственник имущества, если иное не установлено договором финансовой аренды. Данное положение закреплено в ст.211 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть исключения, например, договор лизинга.

Согласно, ст.22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» ответственность за сохранность имущества несет лизингополучатель с момента передачи ему предмета договора, если иное не установлено соглашением сторон.

По взаимной договоренности стороны могут включить в договор пункт о распределении рисков при случайной гибели имущества. Если арендатор с арендодателем договорились об этом уже после заключения договора, то составляется дополнительное соглашение.

В ситуации, когда у арендодателя есть возможность спасти арендуемое имущества при форс-мажорных обстоятельствах, но он бездействует, то в соответствии со ст.15 ГК РФ обязанность по возмещению ляжет на его «плечи».

Ответственность арендодателя за порчу имущества арендатора

Согласно Гражданскому кодексу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Соответственно, если арендуемое имущество было ненадлежащего качества, и в связи с этим был нанесен урон собственности арендатора, то арендодатель будет нести за это ответственность.

https://www..com/watch?v=qC9XC342jVY

При этом, существенными условиями договора аренды является предмет и цены. Все остальные вопросы, в том числе об ответственности и распределении рисков решаются в индивидуальном порядке по соглашению сторон.

Если арендатор отказывается Вам возмещать ущерб, Вы не знаете как правильно оценить поврежденное имущество или возникли другие правовые проблемы с поврежденным арендуемым имуществом, рекомендуем Вам обратиться за помощью к юристам

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: https://opravdaem.ru/property-damage/porcha-imushestva-arendatorom/

Утрата и повреждение арендованного имущества

Отношения по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Например, не может являться объектом аренды крыша здания, поскольку она представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости (см. п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66).

возвращено арендатором арендодателю при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды или его назначением. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

При использовании в течение срока действия договора аренды имущество может быть повреждено или утрачено.

Порча (утрата) имущества по вине арендатора

Согласно пп. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Для возложения ответственности необходимо наличие в совокупности следующих элементов:

• наступление вреда;
• противоправность поведения причинителя вреда;
• причинная связь между действиями лица и наступившим вредом;
• вина причинителя вреда.

Следовательно, арендатор должен возместить арендодателю ущерб, если не докажет, что повреждение арендованного имущество произошло не по его вине. Если в повреждении имущества отсутствует вина арендатора, то взыскать с него ущерб от повреждения имущества бывает затруднительно, а в ряде случаев — невозможно.

Пример 1. ЗАО обратилось в суд с иском к ОАО о взыскании вреда, причиненного аварией предоставленного в пользование ОАО крана. Согласно договоренности сторон ЗАО должно было передать ОАО колесный кран.

Однако ввиду отсутствия такого крана был передан кран на гусеничном ходу. Авария, в результате которой переданный в аренду кран был поврежден, явилась результатом проседания почвы под гусеницей крана.

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, отметил, что правоотношения сторон должны быть квалифицированы как отношения аренды транспортного средства с экипажем. В соответствии со ст.

639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. Между тем арендодателем не доказано, что повреждение крана произошло по обстоятельствам, за которые арендатор должен отвечать в соответствии с законом или договором аренды. Вследствие этого суд правомерно отказал ЗАО в иске (см. постановление ФАС Уральского округа от 16.08.04 г. N Ф09-2590/04ГК).

Источник: https://nedviz-info.com/otvetstvennost-arendodatelya-za-uscherb-prichinennyy-imuschestvu-arendatora/

В договоре аренды пункт об удержании имущества ничтожен

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

1. Москва и область
2. По России бесплатно
3. Санкт-Петербург и область

.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос! Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением.

В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом.

Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

статьи ○ ○ ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ ✔ ✔ ○ ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ ○ Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика. Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание.

При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват. Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

1. «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

1. «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

1. «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата.

Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является.

Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу. Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты.

Право на удержание имущества арендатора

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесенными на него издержками.

Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

ВАЖНО: Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!Получается, если буквально трактовать положения ст.

359 ГК РФ, арендодатель может закрыть помещение, сдаваемое арендатору на замок, сменить его и не пускать до погашения долгов по аренде?

Статьей 359 ГК РФ можно будет руководствоваться в случаях, если в договоре:

1. нет прямого запрета на удержание имущества в случае неисполнения обязательств арендатором;
2. в договоре нет запрета для арендодателя посещать арендуемое помещение самостоятельно (чаще всего прописывается право «посещать помещение в присутствии арендатора»).
3. нет прописанного порядка уведомления о возможном удержании;
4. указано право арендодателя ограничить доступ арендатора к помещению и при этом не конкретизируются действия по обеспечению сохранности имущества арендатора в снимаемом помещении, его передаче арендатору и т.д.
5. срок договора аренды закончился, но у арендатора остались долги по нему, при этом в договоре отсутствуют условия о его пролонгации на неопределенный срок;

Вот при соблюдении всех этих условий можно сослаться на положения ст.

359 ГК РФ и принять

Удержание имущества при не выполнении условий договора аренды

Кредитор,у которого находится вещь,подлежащая передаче должнику либо лицу,указанному должником,вправе в случае неисполнения последним в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор,пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

,оставшееся в арендованном помещении после прекращения действия договора аренды,в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае,когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Источник: https://indsn.ru/v-dogovore-arendy-punkt-ob-uderzhanii-imuschestva-nichtozhen-96694/

Арендодатель нарушил порядок удержания имущества арендатора. Что делать? Часть 2

Доброго дня, уважаемые!

Как обещал, рассказываю, как арендатору спасти свое имущество, если арендодатель нарушил порядок удержания его имущества в счет долга по аренде.

Юридические формулировки буду вынужден употреблять в тексте, не обессудьте. Иначе мои советы будут годиться только для чтения в месте, куда царь пешком ходил.

Еще одно отступление (но по теме!) касается важности формулировок в тексте договора аренды нежилого помещения.В прошлой статье я рассказывал о реальной истории фактического убийства бизнеса одной моей знакомой из города Т.

Так вот, моей знакомой НУЖНО БЫЛО 1000 раз ПОДУМАТЬ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ АРЕНДОВАТЬ это НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ:

1. Арендодатель отказался наотрез от изменения формулировок в договоре аренды нежилого помещения (ВОТ КОГДА НАДО БЫЛО НАЧАТЬ ИСКАТЬ ДРУГОГО АРЕНДОДАТЕЛЯ!).

   А в тексте была заранее зашита возможность отъема имущества и практически в каждом пункте договора много карательных санкций в отношении арендатора.

2. Арендодатель вел себя нестабильно. То настаивал на каждой букве договора, акта приема-передачи помещения, ранее срока выставлял счета на оплату.

   А когда у него возникла необходимость и он предложил моей знакомой перечислять арендную плату третьему лицу, то не спешил оформлять это предложение документально, просто учитывал эти платежи моей знакомой при выставлении последующих счетов

3. Чтобы не запутывать, скажу проще: когда владелец здания бизнес-центра «Флаг…

   » в городе Т. готовил свое здание к вводу в эксплуатацию, делал ремонт помещений, то он сильно задолжал строителям, и, видимо, искал разные возможности, чтобы погасить долги перед этими строителями.

   А моей знакомой было удобно платить аренду не каждый месяц в строго отведенный день, а два раза в год, так как она в основном работала по госконтрактам, а там 100% постоплата, как раз выходило, что перечисления были в июне-июле и в декабре

4. Знакомая не раз жаловалась на ощущение, что что-то не так в ее взаимоотношениях с владельцем здания и директором управляющей зданием организации ООО «Опт…». Она не могла описать свои ощущения словами, но кожей чувствовала какой-то подвох, третье дно (БЕЖАТЬ НАДО В ТАКИХ СЛУЧАЯХ И ПОДАЛЬШЕ! Это как при общении с американцами — они тебе улыбаются всеми зубами, а глаза острые и жесткие)
5. Можно сказать, что в голове у девушки тараканы американские водились, по 6 см. Но интуицию еще никто не отменял, так то… Тем более, что арендовала помещения она не в первый раз, опыт общения с арендодателями был, жалко, что только положительный, как оказалось

ЧЕМ ЗАКОНЧИЛОСЬ ЭТО ПОПУСТИТЕЛЬСТВО И НАПЛЕВАНИЕ НА ЗАКОНЫ ВОЛЧЬЕЙ СТАИ СО СТОРОНЫ МОЕЙ ЗНАКОМОЙ?

В прошлой статье я акцентировал внимание на датах в 2013 году.Почему это было важно, потому что арендодатель в лице фактического владельца здания и директора управляющей зданием компании ООО «Опт…

» нарушили в отношении моей знакомой и ее имущества все возможные законы и правила, процедуры, описанные законодательством РФ!

Ну вот, арендатор-моя знакомая утверждает, что не была должна за аренду на дату планируемого выезда из бизнес-центра «Флаг…

«, а если и была какая-либо небольшая не доплата, то почему арендодатель не предоставил акт сверки платежей и претензию, а просто опечатал помещение и перекрыл доступ к документам, оборудованию и личному имуществу?

ЧТО ЖЕ ДОЛЖЕН БЫЛ СДЕЛАТЬ АРЕНДОДАТЕЛЬ В ЭТОЙ ИСТОРИИ?

1. Письменно уведомить арендатора-должника о наличии конкретной суммы задолженности по арендным и иным платежам до подписания соглашения о расторжении договора аренды № __ от _____ 2013 г. (в августе 2013 г. до 01 сентября 2013 г.)

2. Подготовить и подписать Соглашение о расторжении договора аренды с включением в соглашение обязательств сторон о проведении сверки взаиморасчетов, подписанное сторонами

3. Провести совместно с арендатором сверку взаиморасчетов сторон по арендным и иным платежам (иные — это за интернет, телефон)

Вариант развития событий при отсутствии долга со стороны арендатора

4.Если при сверке взаиморасчетов сторон по арендным и иным платежам выявилосьотсутствие факта задолженности со стороны арендатора, то составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя — ООО «Опт…»

5. Не препятствовать Арендатору при освобождении помещения арендодателя

Вариант развития событий при наличии долга со стороны арендатора

4. Получить письменное подтверждение арендатора о согласии с суммой задолженности и согласовать сроки погашения задолженности

5. Составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя — ООО «Опт…»

6. Предъявить претензию от арендодателя арендатору с требованием об оплате задолженности и предупреждением о действиях по удержанию имущества арендатора

7. Дождаться оплаты арендатором задолженности перед арендодателем

8. Не препятствовать Арендатору при освобождении помещения арендодателя

Вариант развития событий при отказе оплаты долга со стороны арендатора

4. Получить письменное подтверждение арендатора о согласии с суммой задолженности и согласовать сроки погашения задолженности

5. Составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя — ООО «Опт…»

6. Предъявить претензию от арендодателя арендатору с требованием об оплате задолженности и предупреждением о действиях по удержанию имущества арендатора

7.Письменно уведомить арендатора об ограничении доступа в арендуемое помещение

8.Письменно уведомить арендатора о дате составления поименной описи имущества арендатора и акта удержания имущества арендатора

9. Составить поименную опись имущества арендатора, подписать сторонами

10.Составить Акт удержания имущества арендатора с приложением поименной описи имущества арендатора, подписать сторонами

11. Составить Акт передачи имущества арендатора на хранение с указанием ФИО ответственного за хранение и срока хранения, подписанный арендодателем и хранителем ИЛИ Договор хранения, который бы обеспечил бы сохранность удержанного имущества, возмещение убытков в случае его утраты (гибели), недостачи или повреждения

12. Составить и подать исковое заявление от арендодателя в Арбитражный суд Т-й области на взыскание с арендатора задолженности по арендным платежам и возмещение убытков

13.Получить Решение Арбитражного суда Т-й области о наличии задолженности у арендатора и правомерности удержания его имущества арендодателем. В этом случае удержание имущества было бы трудно оспорить.

14. Составить Акт о наложении ареста на имущество арендатора на основании решения Арбитражного суда Т-й области

15.Добиться оплаты арендатором задолженности перед арендодателем и стоимости хранения имущества. После чего не препятствовать освобождению арендатором складских помещений арендодателя

16.ЛИБО провести торги по реализации имущества арендатора-должника специализированной организацией на основании решения Арбитражного суда Т-й области[1]

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d0a172431070c00af48b55f/5d323060e854a900ad7e0df0

Удержание имущества арендатора до окончания договора аренды незаконно

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора.

В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости.

Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.Источник: http://arendaexpert.

ru/o-sluchayax-uderzhaniya-imushhestva-arendatora/При этом, следует сделать так:

1. составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
2. составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3.УК РФ)».В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

1. Штраф от 80 тыс.

   руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.

2. Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п.

   1 ст. 330 КУ РФ).

3. Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
4. Исправительные работы (до 2 лет).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

1. Лишение свободы (до 5 лет).
2. Арест (до полугода).
3. Принудительные работы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

Вернуться ✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

1. «.основанием поступления оборудования во владение

Удержание имущества арендатора в связи с задолженностью законно?

Поэтому, Вы не сможете забрать это имущество на реализацию.

Гражданский кодексСтатья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемой вещиТребования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.С уважением! Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Евгения.

ГК РФ Статья 359. Основания удержания1.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.Хотя есть и другая практика: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

ПриложениеОБЗОРПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ14.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет.

В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора

Удержание имущества недобросовестного арендатора

Однако отсутствие обязанности письменно закреплять право кредитора на удержание имущества должника не означает, что стороны не могут заранее оговорить этот вопрос. В договоре или в дополнительном соглашении к нему они вправе прописать условия, которые будут ограничивать или даже запрещать возможность применения удержания ().

Подробнее об этом см. Как должнику оформить, отразить в бухучете и при налогообложении удержание имущества до исполнения обязательства.

Сообщение должнику об удержании Законодательство не обязывает кредитора сообщать должнику о намерении удержать его имущество до исполнения обязательств (если иное не указано в договоре или соглашении сторон).

Однако проведение любых хозяйственных операций должно сопровождаться оформлением первичных документов ().

Поэтому в договоре или дополнительном соглашении к нему целесообразно предусмотреть, что об удержании имущества кредитор информирует должника.

Прекращение обязательства должника Само по себе удержание имущества не прекращает обязательство должника.

Исполнение обязательств, обеспеченных удержанием При исполнении обязательств, обеспеченных удержанием имущества, кредитор обязан передать это имущество должнику ().

Причем в том же объеме и в том же порядке, которые предусмотрены для удовлетворения обязательств, обеспеченных залогом (). В отношении некоторых видов договоров законодательством предусмотрены особенности удовлетворения требований кредитора за счет удержанного имущества должника.

Например, если заказчик уклоняется от принятия результатов работ, выполненных подрядчиком, последний вправе их продать.

Сделать это он может по истечении месяца со дня, когда результаты работ должны были быть переданы должнику. Такой порядок следует из положений статьи 720 и статьи 327 Гражданского кодекса РФ.

Бухучет В бухучете организации-кредитора стоимость удерживаемого кредитором имущества доходом не признается. Право собственности на такое имущество остается у должника (, ), поэтому его удержание не приводит к увеличению экономических выгод организации (п.

и ПБУ 10/99).* Поскольку удержание является способом обеспечения исполнения обязательств по договору, имущество, удержанное кредитором, нужно отразить за балансом в оценке, предусмотренной договором (дополнительным соглашением к нему), по которому должно быть исполнено обязательство. Для этого используйте «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Решение от 30 марта 2016 г. по делу № А03-20578/2015

Ответчик не возражает против вскрытия помещения и составления совместной описи товара и оборудования.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.По договору аренды от 10.04.2014 №186/55 ООО «Кузбасс-3» (арендодатель) передало, а ИП Крекова Н.Д.

(арендатор) приняла во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 127,8 кв.м., находящееся в здании по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Шахтеров, 54б.

Арендная плата состояла из постоянной части в размере 166 140 руб.

и переменной части, составляющей стоимость коммунальных услуг.

Источник: https://De-Jure-Sochi.ru/v-dogovore-arendy-punkt-ob-uderzhanii-imuschestva-nichtozhen-45918/

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции.

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора.

Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Удержание имущества арендатора

    Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем.

   Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора – нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

   Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

   При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения.

В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ).

Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателемможет быть применимо только к задолженностям по арендной плате, но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований.

Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

  Удержание при расторжении договора аренды

   Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее  хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости.

Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

    Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом.

Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Источник: https://arendaexpert.ru/o-sluchayax-uderzhaniya-imushhestva-arendatora/